RISANAMENTO SPA - Bilancio 31.12.2024

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RISANAMENTO S.p.A.

Relazione finanziaria annuale Esercizio 2024

Risanamento S.p.A.Via Nervesa, 21 - 20139 Milanotel. 02 4547551 - fax 02 45475532

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1 – COMPOSIZIONE DEGLI ORGANI SOCIALI.....................................................................4

2 - STRUTTURA SOCIETARIA DEL GRUPPO........................................................................6

3 – RELAZIONE SULLA GESTIONE......................................................................................7

CONSIDERAZIONI INTRODUTTIVE..............................................................................................................7

3.1 - RISULTATI DI SINTESI............................................................................................................................................10

3.2 - CONTESTO OPERATIVO..........................................................................................................................................13

3.3- EVENTI PRINCIPALI..................................................................................................................................................20

3.4 ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DEL GRUPPO RISANAMENTO.........................................................................................................................................30

3.5 - VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE....................................................................................................34

3.6 - RISK MANAGEMENT................................................................................................................................................35

3.7- INFORMAZIONI SUGLI STRUMENTI FINANZIARI..............................................................................................45

3.8 - ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI MACRO ATTIVITA’ DEL GRUPPO..........................................................48

3.9 - RAPPORTI TRA LE SOCIETA’ DEL GRUPPO E LE ENTITA’ CORRELATE.....................................................51

3.10 - INFORMAZIONI SULL’AMBIENTE......................................................................................................................52

3.11 - RISORSE UMANE....................................................................................................................................................53

3.12– ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DI RISANAMENTO S.P.A.....................................................................................................................................................................................54

3.13 - RAPPORTI TRA RISANAMENTO S.P.A. E IMPRESE CONTROLLATE, COLLEGATE, CONTROLLANTI E CORRELATE.......................................................................................................................................................................59

3.14- ALTRE INFORMAZIONI..........................................................................................................................................60

3.15.1 - ATTIVITA’ DI RICERCA E SVILUPPO..............................................................................................................63

3.15.2 - AZIONI PROPRIE..................................................................................................................................................63

3.15.3 - SEDI SECONDARIE..............................................................................................................................................63

3.16- CODICE IN MATERIA DI DATI PERSONALI.......................................................................................................64

3.17 - INFORMATIVA EX ART. 123 bis DEL TUF 58/98................................................................................................65

3.18 - EVENTI SUCCESSIVI..............................................................................................................................................66

3.19- EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE...............................................................................................69

3.20-

PROPOSTE

DEL

CONSIGLIO

DI

AMMINISTRAZIONE

.............................................................................70

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4 – GRUPPO RISANAMENTO – BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2024.............72

4.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA....................................................................72

4.2 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO.................................................................................................................73

4.3 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO COMPLESSIVO....................................................................................74

4.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO...................................................................................75

4.5 – RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO...................................................................................................76

4.6 – NOTE AL BILANCIO CONSOLIDATO...................................................................................................................77

4.7 – ELENCO PARTECIPAZIONI CONSOLIDATE.....................................................................................................132

4.8 – ATTESTAZIONE EX ART. 81 ter del REGOLAMENTO CONSOB n. 11971/1999.............................................136

4.9 – RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE........................................................................................................137

4.10 – RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE..............................................................................................138

5 – RISANAMENTO S.P.A. – BILANCIO D’ESERCIZIO AL 31 DICEMBRE 2024...................140

5.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE FINANZIARIA..................................................................................................140

5.2 – CONTO ECONOMICO.............................................................................................................................................141

5.3 – CONTO ECONOMICO COMPLESSIVO................................................................................................................142

5.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO

..........................................................................143

5.5 - RENDICONTO FINANZIARIO...............................................................................................................................144

5.6 – NOTE AL BILANCIO...............................................................................................................................................145

5.7 – ATTESTAZIONE EX ART. 81 ter DEL REGOLAMENTO CONSOB N. 11971/1999.........................................206

5.8 – RELAZIONE DEL COLLEGIO SINDACALE........................................................................................................207

5.9 – RELAZIONE DELLA SOCIETA’ DI REVISIONE................................................................................................208

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1 - Composizione degli organi societari

1 – Composizione degli organi sociali

In conformità a quanto raccomandato dalla Consob, Vi rendiamo noto che il Consiglio di Amministrazione ed il Collegio Sindacale della società sono così composti.

- Composizione degli organi societari

CONSIGLIO DI AMMINISTRAZIONE

Il Consiglio di Amministrazione in carica è stato nominato per il triennio 2024-2025-2026 dall’assemblea degli azionisti del 12 aprile 2024 e si compone attualmente dei seguenti cinque membri:

Nome e cognome	Carica
Claudio Roberto Calabi	Presidente e Amministratore Delegato
Paolo Baessato (1) (4)	Amministratore
Gian Marco Nicelli (1) (2) (3) (5)	Amministratore
Giulia Pusterla (1) (2) (3) (4) (5)	Amministratore
Antonia Maria Negri Clementi (1) (2) (3) (4) (5)	Amministratore

(1) In possesso dei requisiti di indipendenza previsti dall’art. 148, comma 3, del TUF

(2) Componente del Comitato Controllo e Rischi

(3) Componente del Comitato per la Remunerazione

(4) Componente del Comitato per le Operazioni con Parti Correlate

(5) Componente del Comitato Sostenibilità (si precisa che ai sensi del decreto legislativo di attuazione della direttiva CSRD Risanamento rientra nella definizione di Piccola e Media Impresa quotata e sarà tenuta alla rendicontazione delle informazioni di sostenibilità ai sensi del decreto a partire dal 2027, salvo esenzione)

I signori Claudio Roberto Calabi, Paolo Baessato, Giulia Pusterla, e Antonia Maria Negri Clementi sono stati tratti dalla lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., titolare del 48,9 % delle azioni ordinarie Risanamento; il signor Gian Marco Nicelli è stato tratto dalla lista presentata da Unicredit S.p.A., titolare del 11,1% delle azioni ordinarie Risanamento, lista che ha ottenuto il secondo maggior numero di voti.

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COLLEGIO SINDACALE

Il Collegio Sindacale in carica è stato nominato per il triennio 2022 – 2023 – 2024, e precisamente sino all’assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2024, dall’assemblea degli azionisti del 27 aprile 2022 e si compone dei seguenti membri:

Nome e cognome	Carica
Salvatore Spiniello (2)	Presidente
Riccardo Previtali (1)	Sindaco Effettivo
Francesca Monti (1)	Sindaco Effettivo
Paolo Nannetti (1)	Sindaco Supplente
Michela Zeme (2)	Sindaco Supplente

(1)I sindaci effettivi Riccardo Previtali e Francesca Monti ed il sindaco supplente Paolo Nannetti sono stati tratti dalla lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., titolare del 48,9% delle azioni ordinarie Risanamento;

(2)Il sindaco effettivo Salvatore Spiniello, cui spetta la presidenza del Collegio Sindacale, ed il sindaco supplente Michela Zeme sono stati tratti dalla lista di minoranza, lista presentata da Unicredit S.p.a., titolare del 22,2% delle azioni ordinarie Risanamento.

SOCIETA’ DI REVISIONE

L’assemblea del 19 aprile 2021, previa approvazione della risoluzione consensuale anticipata del mandato conferito alla società di revisione Kpmg S.p.A. per gli esercizi 2017-2025, ha deliberato di conferire l’incarico per la revisione legale dei conti alla società EY S.p.A. per il novennio 2021-2029, con durata sino alla assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2029.

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2 - Struttura societaria del Gruppo

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3 - Relazione sulla gestione

3 – Relazione sulla gestione

Considerazioni introduttive

Signori Azionisti,

l’esercizio chiusosi il 31 dicembre 2024 ha evidenziato un risultato netto negativo di 47,5 milioni di euro che si confronta con quello registrato lo scorso esercizio (risultato positivo di 10,6 milioni di euro).

Relativamente al confronto con l’esercizio 2023 si ricorda che tale esercizio - a partire dal risultato al 30 giugno 2023 - è stato positivamente influenzato dagli effetti non ricorrenti correlati dalla definizione dell’operazione Project Starfighter (“Project Starfighter”) intervenuta nei giorni 29 e 30 giugno 2023.

Sotto il profilo patrimoniale si evidenzia che il patrimonio netto consolidato si attesta a 5,2 milioni di euro contro i 52,6 milioni di euro del 31 dicembre 2023 mentre la posizione finanziaria netta risulta pari a 14,4 milioni di euro (positiva) che si confronta con quella registrata al 31 dicembre 2023 pari a 50,2 milioni di euro (positiva).

In via preliminare, e come già ampiamente evidenziato nelle precedenti relazioni / resoconti finanziari del 2024, si segnala che i dati economici e patrimoniali dell’esercizio, pur continuando ad essere positivamente influenzati dalla nuova struttura patrimoniale del gruppo a valle degli effetti generati dalla definizione della operazione Project Starfighter intercorsa nel giugno 2023, risultano fortemente penalizzati dai maggiori oneri per opere di ripristino ambientale stanziati come meglio precisato nel prosieguo della presente relazione. A tale riguardo si ricorda che la rendicontazione semestrale approvata in data 29 luglio 2024 ha evidenziato che sotto il profilo operativo, in conseguenza della decisione condivisa con gli enti pubblici e tutti i soggetti coinvolti di effettuare le bonifiche in due fasi pre e post olimpico, si è dovuto prevedere necessariamente la rimozione dell‘impianto di soil washing utilizzato per il trattamento in sito del materiale contaminato1 e conseguentemente l’unica metodologia applicabile di trattamento del materiale contaminato nel rispetto delle tempistiche olimpiche è risultata essere quella (più onerosa) che prevede lo scavo e lo smaltimento diretto in discarica; pertanto si è reso necessario l’effettuazione di un accantonamento per adeguare il fondo rischi a un valore che rappresentasse la miglior stima allora possibile, pur nelle more di un aggiornamento della stessa in conseguenza (i) delle variazioni al POB connesse alla quantificazione dei costi di bonifica della fase post olimpica e (ii) dell'attività di confronto in merito agli accordi Project Starfighter (e della relativa eventuale revisione dei medesimi).

1 Il menzionato impianto era infatti ubicato su parte dell’area interessata dalla realizzazione di talune opere infrastrutturali olimpiche, previa bonifica della stessa. Proprio al fine di realizzare la bonifica e, successivamente, le opere infrastrutturali entro i termini previsti dall’evento olimpico, l’impianto è stato rimosso, su richiesta degli Enti preposti, anticipatamente nell’aprile 2024 (anziché nell’ottobre 2024 come originariamente previsto).

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Con riferimento a quest’ultimo punto il suddetto confronto con tutte le parti interessate si è protratto e concluso positivamente con il perfezionamento di un term sheet vincolante sottoscritto nel mese di marzo 2025 al quale ha fatto seguito la sottoscrizione in data 18 aprile 2025 del definitivo documento denominato Addendum al DFA; tale addendum - come meglio descritto nel prosieguo della presente Relazione nel paragrafo 3.18 “Eventi successivi”– prevede che (i) Risanamento proseguirà fino al completamento (quale committente attraverso terzi appaltatori) le attività di bonifica dell'area Milano Santa Giulia legate all’evento olimpico e la realizzazione di talune opere infrastrutturali c.d. olimpiche; e (ii) gli importi necessari per il completamento delle suddette attività di bonifica per massimi aggiuntivi euro 39 milioni – oltre a quelli originariamente previsti dagli accordi del 2023 anche per le opere di riempimento - saranno messi a disposizione di Risanamento da parte del Fondo MSG Heartbeat (il "Fondo") a stato avanzamento lavori mentre (iii) con riferimento alle attività di bonifica post olimpica (Macrofase 3) il Fondo, oltre a quanto già previsto dagli accordi originari, metterà a disposizione di Risanamento ulteriori importi per circa 16 milioni di euro aggiuntivi.

Parallelamente con riferimento alle attività di bonifica successive all’evento olimpico sono state effettuate le necessarie attività di scouting i cui esiti hanno permesso, ai consulenti del Gruppo, di redigere una relazione tecnica da cui si evince (i) la presenza di materiale contenente amianto anche nelle aree facenti parte della Macrofase 3 nonché (ii) un maggior quantitativo di volumi di terreno da trattare e spostare rispetto a quanto previsto dal POB originario.

Alla luce di quanto sopra indicato si è reso necessario adeguare il fondo bonifiche al 31 dicembre 2024 con un accantonamento di euro 32,3 milioni, di cui euro 17,3 milioni già contabilizzato nella Relazione Finanziaria Semestrale Consolidata.

L’attività del Gruppo continua a concentrarsi sulla realizzazione delle rilevanti e complesse opere di bonifica e infrastrutturali previste per lo sviluppo dell’area di Milano Santa Giulia – così come concordato nell’ambito dei citati accordi – e sulla valorizzazione delle iniziative immobiliari in portafoglio.

In particolare e con riferimento specifico alle attività di competenza del gruppo Risanamento - nell’ambito del progetto Milano Santa Giulia - si fa presente che per quanto riguarda le opere infrastrutturali la procedura di gara per l’affidamento dei lavori di ampliamento dello svincolo di Mecenate si è conclusa e i lavori sono stati avviati in data 19 giugno 2024, sono regolarmente in corso e, al momento, nonostante le problematiche da affrontare in fase esecutiva siano aumentate per eventi imprevisti e imprevedibili causati anche dalla ritardata esecuzione di altre opere, è prevista la messa in esercizio dell’opera per lo svolgimento delle Olimpiadi. In data 9 dicembre è stata avviata la procedura a evidenza pubblica per l’aggiudicazione dei lavori di costruzione della Via Toledo, procedura conclusasi con la sottoscrizione del contratto di appalto il 21 marzo 2025: tale contratto prevede che anche questa opera sia messa in esercizio per lo svolgimento delle Olimpiadi. Difatti, i lavori sono stati avviati con tre settimane di anticipo rispetto alle previsioni e stanno proseguendo a pieno ritmo.

Nell’ambito invece dei lavori di bonifica si segnala che così come convenuto con gli Enti in data 17 maggio 2024 è stata depositata “la c.d. Variante 5” al POB e la relativa istruttoria tecnica si è conclusa positivamente il 21 agosto 2024. La variante è stata approvata e divenuta efficace in data 16 dicembre 2024. Pertanto, alla fine del mese di dicembre 2024 sono stati immediatamente avviati i lavori nei primi tre lotti nei quali è prevista, a carico di Lendlease SGR, la realizzazione di alcune delle opere di urbanizzazione funzionali all’evento olimpico, e in data 24 marzo 2025 sono, come da programma,

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terminate le attività sul primo dei suddetti lotti per il quale nel mese di aprile 2025 è stato ottenuto il certificato di avvenuta bonifica.

Si ricorda che detta variante si è resa necessaria per ripartire le attività di bonifica in due fasi; la prima ha per oggetto le aree da bonificare entro la data di inizio della manifestazione olimpica mentre la seconda quelle che saranno bonificate dopo la conclusione dei Giochi.

Relativamente alla Capogruppo si anticipa che il risultato economico evidenzia una perdita di 47,3 milioni di euro che si raffronta con il risultato registrato lo scorso esercizio ovvero un utile di 11,9 milioni di euro.

A tale riguardo si evidenzia che la perdita di esercizio pari a 47.285.523,45 euro, unitamente alla riserva di fusione (negativa) pari a euro 28.891.719,80 (considerando anche gli utili dell’esercizio 2023 portati a nuovo per euro 11.899.113,44), comporta una riduzione del patrimonio netto a 43.411.382,39 euro, in misura superiore al terzo del capitale sociale, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Si precisa altresì che nella determinazione del patrimonio netto della Società sopra indicato – al fine di verificare se il medesimo patrimonio netto si sia ridotto ad una misura inferiore di oltre un terzo rispetto al capitale sociale – non concorrono, per i cinque esercizi successivi alla loro rispettiva emersione, le perdite relative agli esercizi 2020 e 2021 pari a complessivi euro 38.039.808,69 oggetto di sospensione ai sensi l’art. 6, comma 1, del D.L. 23/2020 conv. con mod. dalla L. 40/2020 (sue successive modifiche ed integrazioni).

Conseguentemente, considerando le perdite sopra citate, si evidenzia che il patrimonio netto contabile della Capogruppo al 31 dicembre 2024 è pari a euro 5.371.574.

Pertanto, sussistendo i presupposti previsti dall’art. 2446 c.c., il Consiglio di Amministrazione delibererà di convocare l’assemblea degli Azionisti, oltre che per l’approvazione del bilancio di esercizio 2024, anche per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 2446 Cod.Civ..

Sul punto sarà messa a disposizione degli azionisti con le modalità e nei termini previsti dalla normativa la relativa Relazione Illustrativa del Consiglio di Amministrazione.

Per tutti gli approfondimenti connessi ai fatti intercorsi, allo sviluppo dell’iniziativa di Milano Santa Giulia, e all’operazione Project Starfighter, si rinvia ai successivi paragrafi 3.3 “Eventi principali” e 3.18 “Eventi successivi”.

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Il Consiglio di amministrazione di Risanamento S.p.A del 14 marzo 2025 ha deliberato di avvalersi del maggior termine di 180 giorni dalla chiusura dell’esercizio sociale per l’approvazione da parte dell’Assemblea degli Azionisti del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024, ai sensi dell’art. 2364, comma 2 del Codice Civile e come consentito dallo Statuto sociale. Il differimento è finalizzato a consentire anche di tenere conto delle attività in corso volte alla definizione di eventuali modifiche agli accordi di Project Starfighter e dei possibili effetti da esse derivanti, come ampiamente descritto nel corpo della presente relazione.

Avvertenza:

Le tabelle della presente relazione, ove non espressamente indicato sono in migliaia di euro.

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3.1 Risultati di sintesi

3.1 TITOLO DEL CAPITOLO

3.1 - RISULTATI DI SINTESI

Di seguito si riportano, in sintesi, i principali risultati economici, patrimoniali e finanziari consolidati del Gruppo Risanamento al 31 dicembre 2024 nonché i più significativi indicatori di bilancio.

Si evidenzia che il patrimonio immobiliare complessivo a valori di carico alla data del 31 dicembre 2024, pari a 111,1 milioni di euro, si raffronta ad un valore corrente, costituito dalle stime effettuate da periti indipendenti alla data del 31 dicembre 2024, di circa 112,7 milioni di euro.

Gruppo Risanamento

	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Fatturato	135	595.603	370
Variazione rimanenze	384	(544.826)	567
Altri proventi	579	6.315	1.544
Valore della produzione	1.097	57.092	2.481
Risultato operativo ante ammortamenti plus/minus	(46.410)	29.890	(40.228)
Risultato operativo	(46.798)	7.223	(42.149)
Risultato derivante dalle attività di funzionamento	(46.006)	11.748	(53.785)
Utile (perdita) netto da attività destinate alla vendita	(1.450)	(1.100)
Risultato netto	(47.456)	10.648	(53.785)
	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Patrimonio immobiliare	111.129	102.345	647.187
Patrimonio netto	5.166	52.622	41.974
PFN	14.356	50.241	(567.359)
Totale passività	146.374	122.692	665.102

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Risanamento S.p.A.

	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Fatturato	1.848	595.593	2.280
Variazione rimanenze	-	(549.169)	-
Altri proventi	325	6.240	678
Valore della produzione	2.173	52.664	2.958
Risultato operativo ante ammortamenti plus/minus	(45.924)	27.064	(5.157)
Risultato operativo	(47.076)	2.193	(50.427)
Risultato ante imposte	(46.008)	(339)	(58.672)
Risultato netto	(47.286)	11.899	(59.895)
	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Patrimonio immobiliare	86.414	78.014	15.847
Patrimonio netto	5.372	52.657	69.650
PFN	8.287	45.496	(471.178)
Totale passività	148.821	126.627	493.507

Il dettaglio e l’analisi dei valori esposti sono presentati nei successivi paragrafi denominati “Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria” sia del Gruppo Risanamento che di Risanamento S.p.A., nonché nelle rispettive “Note illustrative” ai prospetti contabili.

La presente Relazione Finanziaria al 31 dicembre 2024 espone a livello consolidato un risultato netto negativo di 47,5 milioni di euro che si confronta con l’utile netto registrato nel precedente esercizio pari a 10,6 milioni di euro.

Relativamente al confronto con l’esercizio 2023 si ricorda che tale esercizio - a partire dal risultato al 30 giugno 2023 - è stato positivamente influenzato dagli effetti non ricorrenti correlati dalla definizione dell’operazione Project Starfighter (“Project Starfighter”) intervenuta nei giorni 29 e 30 giugno 2023.

Sotto il profilo patrimoniale si evidenzia che il patrimonio netto consolidato si attesta a 5,2 milioni di euro contro i 52,6 milioni di euro del 31 dicembre 2023 mentre la posizione finanziaria netta risulta pari a 14,4 milioni di euro (positiva) che si confronta con quella registrata al 31 dicembre 2023 pari a 50,2 milioni di euro (positiva).

Con riferimento alla Capogruppo, il risultato netto al 31 dicembre 2024 si presenta negativo per 47,3 milioni di euro che si confronta con l’utile netto registrato nell’esercizio precedente (pari a 11,9 milioni di euro). Si rinvia al successivo paragrafo 3.12 per l’analisi dettagliata dei dati economici e patrimoniali.

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Come già in precedenza anticipato – e come meglio specificato in seguito - si evidenzia che la perdita di esercizio pari a 47.285.523,45 euro, unitamente alla riserva di fusione (negativa) pari a euro 28.891.719,80 (considerando anche gli utili dell’esercizio 2023 portati a nuovo per euro 11.899.113,44), comporta una riduzione del patrimonio netto a 43.411.382,39 euro, in misura superiore al terzo del capitale sociale, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Si precisa altresì che nella determinazione del patrimonio netto della Società sopra indicato - al fine di verificare se il medesimo patrimonio netto si sia ridotto ad una misura inferiore di oltre un terzo rispetto al capitale sociale - non concorrono, per i cinque esercizi successivi alla loro rispettiva emersione, le perdite relative agli esercizi 2020 e 2021 pari a complessivi euro 38.039.808,69 oggetto di sospensione ai sensi l’art. 6, comma 1, del D.L. 23/2020 conv. con mod. dalla L. 40/2020 (sue successive modifiche ed integrazioni).

Conseguentemente, considerando le perdite sopra citate, si evidenzia che il patrimonio netto contabile della Capogruppo al 31 dicembre 2024 è pari a euro 5.371.574.

Pertanto, sussistendo i presupposti previsti dall’art. 2446 c.c., il Consiglio di Amministrazione delibererà di convocare l’assemblea degli Azionisti, oltre che per l’approvazione del bilancio di esercizio 2024, anche per l’adozione dei provvedimenti di cui all’art. 2446 Cod.Civ..

Sul punto sarà messa a disposizione degli azionisti con le modalità e nei termini previsti dalla normativa la relativa Relazione Illustrativa del Consiglio di Amministrazione.

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3.2 Contesto Operativo

3.2 - CONTESTO OPERATIVO

Nei primi mesi dell’anno l’attività economica globale ha mostrato segni di rallentamento, in particolare negli Stati Uniti, dove le imprese e i consumatori risentono dell’incertezza sulle prospettive economiche. Il 2 aprile l’amministrazione statunitense ha annunciato nuovi dazi su tutte le importazioni, con incrementi particolarmente elevati per i paesi con un avanzo commerciale nei confronti degli Stati Uniti, tra cui Cina, Unione europea, Giappone e le economie del Sud Est asiatico. Il 9 aprile la misura è stata parzialmente sospesa per tre mesi verso i principali partner commerciali, ad eccezione della Cina, verso cui sono stati ulteriormente inaspriti. La decisione del 2 aprile rappresenta un netto cambio di rotta rispetto alle politiche commerciali adottate finora e introduce comunque significativi rischi sulle prospettive dell’interscambio globale. I prezzi del petrolio e del gas, dopo un picco a febbraio, sono scesi riflettendo prospettive di un indebolimento della domanda mondiale. Le previsioni di crescita globale, che erano divenute meno favorevoli già prima del 2 aprile, risentiranno ulteriormente delle tensioni commerciali, in un clima di forte incertezza sul futuro delle relazioni internazionali.

Alla fine del 2024 l’attività economica negli Stati Uniti ha continuato a espandersi (2,4 per cento), rallentando rispetto al terzo trimestre. Nei primi mesi del 2025 la dinamica dei consumi, che aveva trainato la crescita nel 2024, si è affievolita. In Cina l’attività ha accelerato nell’ultimo trimestre del 2024, ma all’inizio del nuovo anno i consumi sono rimasti fiacchi. Lo scorso marzo il governo ha fissato l’obiettivo di crescita del PIL reale per il 2025 a “circa il 5 per cento”, e ha aumentato quello sul disavanzo di bilancio di un punto percentuale del prodotto (al 4 per cento).

I segnali congiunturali desunti dagli indici dei responsabili degli acquisti delle imprese (purchasing managers’ indices, PMI) elaborati prima del 2 aprile delineavano un quadro eterogeneo tra settori e paesi. Nella media del primo trimestre i PMI della manifattura si sono collocati appena al di sopra della soglia di espansione in Cina e negli Stati Uniti, prefigurando una crescita fiacca per l’inizio dell’anno. Nello stesso periodo gli indici dei servizi sono scesi negli Stati Uniti, presumibilmente a causa dei tagli attesi alla spesa pubblica federale e del possibile aumento dei costi legati alle tensioni commerciali; sono tuttavia rimasti al di sopra della soglia di espansione, come pure nelle altre principali economie avanzate e in Cina.

Nel quarto trimestre dello scorso anno il commercio mondiale ha perso slancio, nonostante un forte incremento degli scambi di merci a dicembre. Questi ultimi hanno ulteriormente accelerato in gennaio, sospinti dal marcato aumento delle importazioni degli Stati Uniti. Tali recenti segnali suggeriscono che l’anticipazione degli acquisti per attenuare gli effetti dei dazi imposti dalla nuova amministrazione statunitense abbia temporaneamente sostenuto i flussi del commercio. Nei mesi invernali gli indici globali degli ordini esteri manifatturieri, sebbene in miglioramento, sono rimasti al di sotto del livello coerente con l’espansione; quelli dei servizi, ancora in linea con un aumento degli ordini, si sono indeboliti. L’incertezza delle politiche commerciali, misurata sulla base del trade policy uncertainty index, ha raggiunto il massimo storico in marzo. Il 2 aprile, con un deciso cambio di passo rispetto alle disposizioni precedenti, l’amministrazione del Presidente Trump ha annunciato un nuovo pacchetto di dazi. Le misure prevedono un incremento minimo di 10 punti percentuali, con aumenti oltre questa soglia differenziati per paese, più marcati per le economie con un avanzo commerciale nei confronti degli Stati Uniti, come Cina, Sud Est asiatico, Giappone e Unione europea. I provvedimenti del 2 aprile si applicano alla quasi totalità dei beni. Fanno eccezione quelli già soggetti a restrizioni, che includono le produzioni dell’acciaio, dell’alluminio e quelle del settore automobilistico, nonché una lista di prodotti temporaneamente esentati, tra cui semiconduttori e farmaci, che saranno oggetto di interventi specifici ancora in fase di definizione. Non sono stati colpiti dai nuovi rialzi

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Messico e Canada, già soggetti a un precedente incremento dei dazi, ed è stata confermata l’esenzione sui prodotti conformi alle regole dell’accordo commerciale di libero scambio tra Stati Uniti, Messico e Canada (United States-Mexico-Canada Agreement, USMCA). Per determinare l’aliquota applicata a ciascun paese, l’amministrazione statunitense ha adottato un criterio basato sul rapporto tra il disavanzo bilaterale degli Stati Uniti con ogni paese e il valore delle importazioni dallo stesso, senza considerare il differenziale effettivo tra i dazi statunitensi e quelli imposti dai partner commerciali. Il 9 aprile la misura è stata parzialmente sospesa per un periodo di tre mesi, durante il quale verrà applicata un’aliquota ridotta al 10 per cento verso tutti i partner commerciali degli Stati Uniti, fatta eccezione per la Cina. Nei confronti di quest’ultima, infatti, i dazi sono stati elevati molto al di sopra del 100 per cento, a seguito delle ritorsioni pressoché simmetriche da essa introdotte. L’introduzione di questi nuovi dazi, unita all’incertezza anche sull’effettiva applicazione degli stessi e sulle possibili contromosse dei partner potrebbe avere profonde e negative ripercussioni sugli scambi commerciali, con effetti che si estenderebbero anche al prossimo anno.

Secondo le proiezioni pubblicate in marzo dall’OCSE, il prodotto mondiale si espanderebbe del 3,1 per cento nel 2025, con un rallentamento rispetto all’anno precedente. Le stime sono state corrette al ribasso rispetto a quanto prefigurato a dicembre. Permangono significative differenze nella dinamica del PIL tra i principali paesi avanzati: la crescita degli Stati Uniti si collocherebbe al 2,2 per cento (in diminuzione rispetto al 2024), resterebbe prossima al 5 per cento in Cina e rimarrebbe debole nell’area dell’euro. L’acuirsi delle tensioni commerciali tra Stati Uniti, Europa e Cina costituisce un forte rischio al ribasso per l’attività economica globale e al rialzo sull’inflazione, specie negli Stati Uniti.

In febbraio l’inflazione al consumo sui dodici mesi è scesa – rispetto al mese precedente – negli Stati Uniti, nel Regno Unito e in Giappone; la componente di fondo è diminuita ovunque tranne che in Giappone, dove è rimasta stabile. Nella riunione di marzo la Federal Reserve ha nuovamente mantenuto i tassi di riferimento invariati, al 4,25-4,50 per cento. A fronte del deterioramento delle prospettive di crescita e di attese di una più sostenuta dinamica dei prezzi – per via degli annunci sui dazi da parte dell’amministrazione statunitense – le proiezioni dei membri del Federal Open Market Committee (FOMC) continuano a indicare due tagli dei tassi di riferimento entro dicembre 2025. Per lo stesso orizzonte temporale, i mercati a inizio aprile stimano almeno quattro tagli con una probabilità di circa il 70 per cento. A marzo anche la Bank of England e la Banca del Giappone hanno lasciato invariati i tassi di riferimento, rispettivamente al 4,5 e allo 0,5 per cento. La Banca centrale cinese ha confermato un orientamento monetario accomodante, impegnandosi a intensificare il sostegno all’attività economica; nella riunione di marzo ha mantenuto stabili i tassi di riferimento sui prestiti a uno e a cinque anni, rispettivamente al 3,1 e al 3,6 per cento.

Nell’area dell’euro Gli indicatori congiunturali più recenti segnalano una dinamica ancora moderata del PIL dell’area dell’euro nel primo trimestre dell’anno. Il prodotto ha beneficiato del proseguimento della crescita dei servizi e del recupero dell’attività nella manifattura. L’andamento dei consumi si è confermato positivo, mentre quello degli investimenti resta debole. Sulle prospettive economiche dell’area grava l’introduzione dei nuovi dazi da parte dell’amministrazione statunitense. L’inflazione è rimasta poco sopra al 2 per cento; negli ultimi due mesi la dinamica dei prezzi dei servizi si è avviata su un sentiero di disinflazione. Nelle riunioni di gennaio e di marzo il Consiglio direttivo della BCE ha ulteriormente abbassato di complessivi 50 punti base il tasso di interesse sui depositi presso la banca centrale, portandolo al 2,5 per cento. La riduzione dei tassi, pari a 150 punti base dall’avvio del ciclo di allentamento monetario, si sta trasmettendo al costo del credito, in linea con le regolarità storiche.

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Nel quarto trimestre del 2024 il prodotto dell’area dell’euro è aumentato dello 0,2 per cento sul periodo precedente (da 0,4 nel trimestre estivo). Il valore aggiunto è salito nei servizi e nelle costruzioni, ma è sceso nell’industria in senso stretto. Il PIL è diminuito sia in Germania sia in Francia (-0,2 e -0,1 per cento, rispettivamente), è leggermente aumentato in Italia (0,1 per cento) e ha continuato a crescere vigorosamente in Spagna (0,8 per cento) grazie alla solida espansione della domanda interna. L’attività nell’area, non tenendo conto della volatilità degli andamenti in Irlanda, ha risentito del contributo negativo della domanda estera netta, dovuto sia alla contrazione delle esportazioni sia all’incremento delle importazioni. I consumi delle famiglie sono ulteriormente saliti, sebbene con intensità minore nel confronto con il trimestre precedente, quando erano stati sospinti da alcuni fattori temporanei, come i giochi olimpici. Seppure con un rallentamento rispetto ai tre mesi precedenti, gli investimenti hanno continuato a crescere, anche grazie a una dinamica sostenuta in Italia, nei Paesi Bassi e in Spagna.

Gli indicatori congiunturali più recenti suggeriscono una crescita ancora moderata del PIL dell’area dell’euro nel primo trimestre dell’anno in corso. Il ciclo industriale ha segnato una parziale ripresa, come indicato dal recupero della produzione in gennaio dopo la flessione alla fine del 2024. Gli indici PMI sono compatibili con un recupero dell’attività nel corso del primo trimestre: la componente relativa alla produzione corrente ha superato in marzo la soglia di espansione per la prima volta da aprile 2023. Tuttavia le indicazioni prospettiche desumibili dai PMI relativi agli ordini e dagli indici sul clima di fiducia elaborati dalla Commissione europea confermano un quadro di complessiva debolezza dell’attività manifatturiera. Anche le valutazioni delle imprese dei servizi sull’attività corrente e sulla domanda attesa – nell’ambito delle indagini della Commissione europea – sono divenute meno favorevoli, prefigurando un’attenuazione della crescita nel corso dell’anno. È proseguita anche nei mesi invernali l’espansione moderata dell’attività nelle costruzioni. Vi ha contribuito la ripresa del mercato immobiliare in alcuni paesi, favorita dal progressivo allentamento delle condizioni di finanziamento. Sulla base delle informazioni disponibili, nel primo trimestre i consumi hanno continuato a espandersi a tassi contenuti, riflettendo la debolezza della fiducia delle famiglie, che rimane su valori inferiori alla media storica. Gli investimenti hanno ristagnato, in particolare per l’andamento fiacco dei beni strumentali, come segnalato dalle rilevazioni sulla fiducia delle imprese produttrici di beni capitali e dal basso grado di utilizzo della capacità produttiva nell’industria. In un contesto di tensioni commerciali particolarmente accentuate, l’evoluzione della domanda estera netta rimane soggetta a forte incertezza. Nei primi tre mesi dell’anno l’indicatore PMI degli ordini dall’estero, come pure il relativo indice desunto dalle indagini della Commissione europea, benché in miglioramento rispetto all’ultimo trimestre del 2024, suggerivano un calo delle vendite. Tuttavia, secondo i dati di commercio estero, le esportazioni di beni sono aumentate in gennaio sia all’interno sia all’esterno dell’area dell’euro. L’incremento delle vendite verso i paesi esterni all’area, sostenuto dal buon andamento di quelle verso gli Stati Uniti, potrebbe segnalare l’anticipazione di alcuni acquisti prima dell’entrata in vigore dei dazi statunitensi, annunciati nelle settimane antecedenti. In marzo l’indicatore €-coin elaborato dalla Banca d’Italia continuava a prefigurare per i mesi invernali un’espansione dell’attività di fondo complessivamente contenuta.

Secondo le proiezioni degli esperti della BCE pubblicate in marzo, dopo una crescita dello 0,9 per cento nel 2025 il prodotto dell’area si espanderà dell’1,2 nel 2026 e dell’1,3 nel 2027. Rispetto allo scorso dicembre le previsioni sono state riviste al ribasso complessivamente per circa 4 decimi nel biennio 2025-26. La revisione riflette soprattutto il protrarsi della debolezza degli investimenti e delle esportazioni. L’aumento dei dazi introdotto dall’amministrazione statunitense, non incluso nelle previsioni, eserciterà ulteriori effetti negativi sull’attività dell'area.

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In marzo l’inflazione al consumo è diminuita al 2,2 per cento sui dodici mesi (dal 2,3 in febbraio). La dinamica dei prezzi dell’energia è tornata negativa (-0,7 per cento), dopo il rialzo dei mesi passati dovuto in parte ai rialzi dei corsi petroliferi e del prezzo all’ingrosso di elettricità e gas. Per contro, è aumentata l’inflazione dei beni alimentari, principalmente a causa dei rincari delle relative materie prime. L’inflazione di fondo, misurata al netto dei beni alimentari ed energetici, è ulteriormente scesa al 2,4 per cento. Tale dinamica è attribuibile all’inflazione dei servizi, in diminuzione per il terzo mese consecutivo (3,4 per cento). In febbraio i prezzi alla produzione dei beni venduti sul mercato interno sono aumentati del 3,0 per cento sui dodici mesi: la riduzione dei prezzi registrata dalla primavera del 2023 si è progressivamente attenuata nel corso dell’anno passato. Ciò ha riflesso principalmente l’andamento dei prezzi delle materie prime energetiche, che sono cresciuti in misura marcata fino a febbraio.

Nel quarto trimestre del 2024 la crescita delle retribuzioni contrattuali nell’area dell’euro è rimasta superiore al 4 per cento; le retribuzioni orarie di fatto hanno però rallentato. In media l’occupazione è aumentata appena (0,1 per cento): a fronte di una sostanziale stabilità in Francia, Germania e Italia, ha continuato a espandersi in Spagna. Le ore lavorate sono salite (dello 0,6 per cento), trainate dall’accelerazione registrata in Spagna (1,8 per cento) e dall’incremento più moderato in Germania e in Italia (0,6 e 0,2 per cento, rispettivamente).

Secondo le proiezioni di marzo formulate dagli esperti della BCE, l’inflazione si collocherà al 2,3 per cento nel 2025, all’1,9 nel 2026 e al 2,0 nel 2027. Rispetto alle stime di dicembre, le previsioni sono state riviste al rialzo di 0,2 punti percentuali per l’anno in corso, rispecchiando soprattutto aumenti più marcati all’inizio dell’anno dei prezzi dei beni energetici, mentre sono rimaste invariate per il 2026 e sono diminuite di un decimo per il 2027.

In base alle indagini della Commissione europea, nella media del primo trimestre le aspettative delle imprese sugli aumenti dei propri listini nei tre mesi successivi si sono mantenute stabili nei servizi (dove si collocano al di sopra della media storica), mentre sono aumentate nella manifattura (pur confermandosi inferiori alla media dei valori passati). In febbraio le aspettative delle famiglie sull’andamento dei prezzi al consumo, censite dalla BCE nella Consumer Expectations Survey, si sono attestate su un valore mediano del 2,6 per cento sull’orizzonte a dodici mesi e del 2,4 su quello a tre anni, invariate rispetto a gennaio. La percentuale delle famiglie che si attende un rialzo dell’inflazione sui dodici mesi è aumentata nelle ultime rilevazioni.

Nelle riunioni di gennaio e marzo il Consiglio direttivo della BCE ha ulteriormente ridotto di complessivi 50 punti base il tasso di interesse sui depositi presso la banca centrale, portandolo al 2,5 per cento; le decisioni hanno riflesso la valutazione aggiornata delle prospettive di inflazione, della dinamica dell’inflazione di fondo e della trasmissione della politica monetaria. La riduzione complessiva dall’avvio del ciclo di allentamento della politica monetaria è pari a 150 punti base.

Dalla metà di gennaio le attese sui tassi di riferimento implicite nei contratti swap sul tasso €STR sono scese, risentendo del peggioramento delle prospettive economiche e delle tensioni geopolitiche. A inizio aprile i mercati si attendevano un nuovo taglio dei tassi di riferimento, compreso tra i 75 e i 100 punti base, entro la f ine del 2025. Gli operatori intervistati dalla BCE a metà febbraio nell’ambito della SMA prevedevano un profilo di riduzione lievemente meno marcato.

Tra novembre e febbraio è proseguito il calo del tasso di interesse sui nuovi prestiti alle società non finanziarie e sui nuovi mutui alle famiglie per l’acquisto di abitazioni (rispettivamente al 4,1 e al 3,3 per cento, dal 4,5 e dal 3,5). La riduzione osservata dall’inizio del ciclo di

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allentamento è in linea con quella dei tassi di riferimento privi di rischio6 e con la diminuzione del costo della raccolta bancaria.

La dinamica del credito alle società non finanziarie nell’area dell’euro si è leggermente rafforzata rispetto a novembre, ma resta nel complesso debole; in febbraio era pari al 4,6 per cento sui tre mesi e al 2,1 su base annua, un valore ben al di sotto della media dell’ultimo ventennio. Tra i principali paesi, la crescita dei finanziamenti alle imprese si conferma più robusta in Francia e Spagna, mentre si mantiene fiacca in Germania e negativa in Italia. Queste dinamiche risentono dell’eterogeneità nell’andamento dei criteri di offerta, in un contesto caratterizzato da una moderata ripresa della domanda di finanziamenti, supportata dal calo dei tassi7. I finanziamenti alle famiglie, pur rimanendo deboli nel confronto storico, hanno accelerato sui tre mesi e in ragione d’anno (2,7 e 1,5 per cento, rispettivamente), rispecchiando il miglioramento della domanda di prestiti per acquisto di abitazioni.

Il 4 marzo la Commissione ha annunciato la proposta riguardante un nuovo piano, denominato ReArm Europe, finalizzato ad aumentare rapidamente e in modo significativo le capacità di difesa dell’Unione, la cui spesa militare nel 2024 ammontava sempre secondo la Commissione all’1,9 per cento del PIL (326 miliardi di euro). Il piano potrebbe consentire fino a 800 miliardi di maggiori spese militari nei prossimi quattro anni e prevede, tra l’altro: (a) l’attivazione della clausola di salvaguardia nazionale del Patto di stabilità e crescita, in modo da permettere per i prossimi quattro anni agli Stati membri di deviare dalla traiettoria di spesa netta delineata nei rispettivi piani strutturali di bilancio di medio termine (o dal sentiero correttivo, per i paesi sottoposti a Procedura per i disavanzi eccessivi), per aumentare la spesa per la difesa fino a un massimo dell’1,5 per cento del PIL; (b) prestiti concessi dalla UE ai paesi membri fino a un ammontare complessivo di 150 miliardi di euro, da impiegare per iniziative di public procurement congiunte (anche con partner esterni all’Unione europea); (c) la possibilità, su iniziativa di uno Stato membro, di reindirizzare verso spese per la difesa i fondi di coesione di cui dispone9. Il Consiglio europeo, il Consiglio della UE e il Parlamento si sono espressi nel complesso positivamente in merito al piano ReArm Europe, incoraggiando la Commissione a proseguire i lavori.

Alla fine di marzo in Germania sono state approvate alcune modifiche costituzionali, che consentono tra l’altro al governo di indebitarsi per le spese per la difesa eccedenti l’1 per cento del PIL. Si è inoltre deciso di costituire un fondo di 500 miliardi in dodici anni per investimenti in infrastrutture. Ogni incremento di spesa sarà comunque vincolato dalla flessibilità concessa dalle regole europee in caso di attivazione della clausola di salvaguardia nazionale nei limiti indicati dalla Commissione.

In Italia alla fine dello scorso anno il prodotto è cresciuto marginalmente, grazie all’espansione dell’industria, mentre i servizi hanno sostanzialmente ristagnato. Secondo le nostre stime l’attività economica si è espansa moderatamente nei primi mesi dell’anno. Dal lato della domanda, il prodotto è stato sospinto dai consumi, che beneficiano dell’incremento dei redditi da lavoro. Gli investimenti in beni strumentali sono tornati a indebolirsi, in un contesto di basso utilizzo della capacità produttiva e condizioni di finanziamento ancora restrittive; lo stimolo fornito dalla progressiva realizzazione delle opere del PNRR ha però sostenuto gli investimenti in costruzioni. Il consolidamento della ripresa è tuttavia soggetto alla forte incertezza connessa con le politiche commerciali degli Stati Uniti.

Nell’ultimo trimestre del 2024 l’espansione del prodotto è stata contenuta (0,1 per cento). Sono cresciuti lievemente i consumi – sospinti dai redditi da lavoro – e, in misura maggiore, gli investimenti. Questi ultimi hanno recuperato il calo del trimestre precedente, ma restano al di

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sotto dei livelli dello stesso periodo del 2023. La ripresa congiunturale dell’accumulazione ha riguardato tutte le principali componenti, ad eccezione del comparto delle abitazioni. Un apporto fortemente positivo è derivato dalle costruzioni non residenziali, che avrebbero beneficiato della progressiva realizzazione dei progetti del Piano nazionale di ripresa e resilienza (PNRR). Al netto del contributo negativo delle scorte (-0,4 punti percentuali), nel complesso la domanda interna ha sostenuto la crescita per circa mezzo punto percentuale. Le esportazioni, che hanno risentito della debolezza della domanda internazionale, sono scese per il quarto trimestre consecutivo (-0,2). Tuttavia, la flessione più accentuata delle importazioni (-0,4 per cento) ha determinato un contributo appena positivo della domanda estera netta alla crescita del prodotto.

Dal lato dell’offerta, il valore aggiunto dell’industria in senso stretto ha recuperato il calo del terzo trimestre del 2024 (0,8 per cento), nonostante la riduzione della produzione. Anche il settore delle costruzioni è tornato a crescere (1,2 per cento), mentre i servizi, che nei trimestri precedenti avevano sospinto in misura rilevante la dinamica del valore aggiunto, hanno ristagnato (-0,1 per cento). Si è interrotta l’espansione delle attività connesse con il turismo (soprattutto per un minore contributo dei trasporti); dopo quattro trimestri consecutivi di crescita, i servizi finanziari e assicurativi hanno registrato una diminuzione.

Il prodotto è aumentato moderatamente anche nel primo trimestre del 2025. Il valore aggiunto è tornato a crescere nei servizi e ha segnato un nuovo, contenuto rialzo nell’industria in senso stretto; l’andamento di quest’ultima nei prossimi mesi è soggetto alla forte incertezza legata agli effetti delle politiche commerciali degli Stati Uniti. Nelle costruzioni l’attività ha mostrato un’espansione sostenuta. Dal lato della domanda, i consumi hanno proseguito a crescere in misura moderata. La dinamica degli investimenti invece si è nuovamente attenuata, con andamenti eterogenei fra le componenti. L’indebolimento degli investimenti in capitale produttivo è stato compensato dal rafforzamento di quelli in costruzioni, ascrivibile alla componente non residenziale. Sebbene in un contesto di notevole incertezza, le vendite all’estero sono salite nei primi mesi dell’anno; vi potrebbe aver inciso fra l’altro l’anticipazione degli acquisti dagli Stati Uniti in vista dell’entrata in vigore dei dazi. Sulla base delle nostre proiezioni più recenti, che incorporano una prima valutazione dell’impatto dei dazi statunitensi, il prodotto crescerà dello 0,6 per cento nell’anno in corso, dello 0,8 nel 2026 e dello 0,7 nel 2027.

Con riferimento specifico al mercato immobiliare italiano la congiuntura di settore al primo trimestre 2025 conferma il posizionamento del mercato nella fase di ripresa del ciclo immobiliare raggiunto nel 2024 grazie a una crescita dei prezzi e delle compravendite.

Si tratta di una lenta risalita non priva di incertezze nel breve periodo. Il lento recupero della capacità di spesa delle famiglie e il progressivo allentamento delle condizioni di acceso al credito, unite ad un’offerta ancora inadeguata rispetto alla domanda sono i fattori che contribuiscono a determinare la precarietà del quadro. Segnali di ottimismo, invece, arrivano dalla domanda che continua ad essere sostenuta, sia per l’acquisto sia per la locazione, e dal risultato positivo delle compravendite che, grazie alla performance del quarto trimestre (+7,6%), nel 2024 hanno visto una variazione annuale positiva del +1,3% per un totale di 719.578 transazioni. Al contempo, il tasso di variazione tendenziale delle compravendite sostenute da mutuo è progressivamente cresciuto fino a raggiungere il valore del +19,5% nell’ultimo trimestre dell’anno.

Sul fronte dei valori, si rileva come i prezzi delle abitazioni in termini nominali assorbono l’inflazione con una crescita media annua per i mercati intermedi del +2,1% e del +1,5% dei mercati principali.

Non si segnalano particolari differenze nei due segmenti residenziali del nuovo e dell’usato ma vi sono mercati dove l’aumento dei prezzi delle abitazioni in ottimo stato è superiore dell’usato.

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Se nei mercati maggiori le difficoltà di accesso al mercato della compravendita hanno favorito un progressivo spostamento di interesse della domanda verso l’affitto, nei mercati secondari si conferma la preferenza verso l’acquisto.

Considerando il mercato della locazione, la pressione di una domanda ancora sostenuta ha fatto sì che, anche nell’ultimo anno, non si arrestasse la crescita dei canoni (+3,4%). Si tratta di variazioni che, per quanto significative, risultano inevitabilmente condizionate dalle capacità di spesa delle famiglie.

Nel complesso, il rendimento totale lordo delle abitazioni si attesta nella media dei mercati al 7,7%, superiore a quello dello scorso anno per effetto dell’aumento del tasso di variazione dei prezzi. Si mantiene su livelli elevati la liquidità dei mercati con tempi di assorbimento e sconti praticati sul prezzo richiesto che hanno raggiunto i minimi storici degli ultimi 10 anni. Nei mercati monitorati risultano necessari in media poco meno di 5 mesi per concludere una trattativa di vendita nel residenziale, mentre nella locazione si stabilizzano attorno ai 2 mesi. L’offerta, forte di uno squilibrio a proprio favore, non è disposta a rivedere al ribasso le aspettative di realizzo. Per questo motivo lo sconto praticato sul prezzo di vendita di un’abitazione si attesta in media al 10%.

Guardando al futuro, si prospetta un consolidamento della crescita delle compravendite residenziali, attese stabilizzarsi su livelli medio-alti di dinamismo del mercato. La vivacità dell’attività transattiva alimenterà la crescita dei prezzi delle abitazioni, così come nel mercato della locazione si registreranno aumenti nei contratti e nei canoni, pari rispettivamente a +2% e +4%. Uno scenario questo motivato anche dal fatto che si dovrebbero confermare le condizioni favorevoli di accesso al credito. L’offerta sul mercato, invece, si manterrà sugli stessi livelli del 2024 e non ci sarà un repentino cambio di preferenze verso l’affitto rispetto all’acquisto dell’alloggio.

Le dinamiche del mercato immobiliare di Milano e Roma nel primo trimestre 2025 registrano per la capitale dinamiche di crescita anche se lente sia sul versante della compravendita sia su quello dei valori, mantenendo sempre una certa distanza rispetto ai livelli di Milano. Le proiezioni degli operatori di mercato riguardo le compravendite di abitazioni nel corso del 2025 restituiscono un’invarianza per la piazza di Milano (nel 2024 sono stati registrati poco meno di 24.000 scambi, con una flessione del -3,4% rispetto al 2023) e una crescita a Roma (rispetto ai 35.999 scambi nel 2024, +2,1% annuo).

Secondo gli operatori del settore, i fattori che concorrono a confermare i livelli di attività nel 2025 a Milano sono riconducibili in primis alle condizioni di accesso al credito, che non si modificheranno in modo sostanziale rispetto allo scorso anno, così come ai bisogni e alle disponibilità finanziari delle famiglie. A Roma, invece, l’aumento delle compravendite sarà sostenuto dagli acquisti per investimento e dall’orientamento a valutare la convenienza ad acquistare un’abitazione piuttosto che locarla, dati gli elevati livelli raggiunti dai canoni.

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3.3 Eventi principali

3.3- EVENTI PRINCIPALI

Al fine di consentire una compiuta analisi dei risultati del periodo in esame e di comprendere l’attività svolta, si ripercorrono sotto il profilo temporale e sinteticamente i principali eventi che hanno interessato il Gruppo Risanamento.

In particolare, vengono analizzati:

a)eventi societari;

b)Project Starfighter – implementazione ed aggiornamento

c)iniziative di sviluppo immobiliare:

•via Grosio - Milano;

•Torri di Quartesolo (VC);

d)cessioni di immobili e partecipazioni.

a) Eventi societari

Come comunicato al mercato in data 2 gennaio 2024, a seguito delle dimissioni del Direttore Generale, Ing. Davide Albertini Petroni, con decorrenza dal 1° gennaio 2024, la Società ha adeguato, su decisione del Consiglio di amministrazione, il proprio sistema di deleghe di Gruppo come segue.

Sono state attribuite una serie di deleghe, già di competenza del Direttore Generale, al Presidente, al quale è stato conferito anche il ruolo di Amministratore Delegato di Risanamento.

Per quanto concerne le principali controllate operative (Ri Ambiente S.r.l., Ri Infrastrutture S.r.l. e Ri Rental S.r.l.) i relativi consigli di amministrazione sono stati riorganizzati, integrando il numero dei rispettivi componenti e nominando quale Amministratore Delegato delle stesse l’Ing. Alessandro Meneghelli, dirigente della Società da oltre dieci anni, il quale durante la sua permanenza nel Gruppo ha sempre operato in stretta sinergia con il Direttore Generale dimissionario, acquisendo adeguate esperienza e capacità nell’ambito della gestione di asset immobiliari. Al medesimo sono state attribuite le deleghe, già di competenza del Direttore Generale, per la gestione ordinaria del patrimonio immobiliare di gruppo e riferirà gerarchicamente direttamente al Presidente e AD della capogruppo.

La riorganizzazione ha coperto, ad interim, il periodo dal 1° gennaio 2024 sino alla data di scadenza del mandato dei rispettivi organi amministrativi, sia della Società che delle sue controllate, vale a dire fino al 12 aprile 2024, data dell’assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2023.

Come più oltre illustrato, a seguito del rinnovo del Consiglio di amministrazione, sia della Società che delle sue controllate, deliberato dalle rispettive assemblee nel mese di aprile 2024, la sopra indicata riorganizzazione è stata confermata.

In data 5 febbraio 2024 il Consiglio di amministrazione:

•ha approvato il progetto di Bilancio di esercizio ed il Bilancio consolidato al 31 dicembre 2023.

La Relazione Finanziaria al 31 dicembre 2023 evidenzia a livello consolidato un risultato netto positivo di 10,6 milioni di euro che si confronta con la perdita registrata nel precedente esercizio pari a 53,8 milioni di euro.

Con riferimento alla Capogruppo, il risultato netto al 31 dicembre 2023 si presenta positivo 11,9 milioni di euro che si confronta con la perdita netta registrata nell’esercizio precedente pari a 59,9 milioni di euro.

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Tali risultati sono significativamente influenzati dagli effetti esclusivi e non riproponibili generati dall’evento principale intercorso nell’esercizio 2023 ovvero la cosiddetta operazione Project Starfighter (“Project Starfighter”) che ha visto la definizione degli accordi conclusivi redatti sulla base dei term sheet vincolanti sottoscritti nel mese di marzo con Lendlease e le banche finanziatrici del gruppo Risanamento (“Banche”) volti a rimodulare in maniera significativa il Project Development Agreement sottoscritto nel 2017 (“PDA”) con Lendlease Europe Holdings Limited e Lendlease MSG North S.r.l. (“Lendlease”) relativo all’iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia.

Infatti, in data 29 giugno 2023 sono stati sottoscritti – in esecuzione dei sopracitati term sheet firmati il 22 marzo 2023 - il "General Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento, Banche e Gruppo Lendlease) e il "Development Framework Agreement" (tra Gruppo Risanamento e il gruppo Lendlease), concernenti rispettivamente i termini e condizioni dell’operazione e i termini e condizioni dello sviluppo dei c.d. Lotti Nord del progetto Milano Santa Giulia.

Conseguentemente – come previsto dai suddetti accordi - in data 30 giugno sono stati perfezionati gli atti relativi all’operazione Project Starfighter inerenti il trasferimento dell’intera area di sviluppo denominata Milano Santa Giulia - eccetto quanto già venduto ad Esselunga ed al Gruppo CTS Eventim - al corrispettivo di 648 milioni di euro in linea con il fair market value, al fondo comune di investimento di tipo chiuso denominato “Lendlease MSG Heartbeat” e gestito da "Lendlease Italy Società di Gestione del Risparmio S.p.A." (il “Fondo”), che si occuperà dello sviluppo immobiliare, nell’ambito del Piano Integrato di Intervento e della relativa Convenzione attuativa sottoscritta il 16 giugno 2022, della superficie edificabile residua di circa 385.000 mq a destinazione mista, a completamento dei 265.000 mq già edificati nella zona sud nei pressi della stazione di Rogoredo (per ulteriori dettagli cfr. comunicato stampa del 30 giugno 2023 e successivi).

L’operazione Project Starfitghter - nell’ambito di un piano che assicuri l’equilibrio economico finanziario del Gruppo Risanamento – consente, inter alia (i) l’ottenimento da parte del Gruppo Risanamento delle risorse finanziarie necessarie per adempiere, con riferimento all’iniziativa di sviluppo Milano Santa Giulia, ai propri impegni per le opere di bonifica ed infrastrutturali assunti con le autorità pubbliche e (ii) ha consentito l’estinzione dell'intero suo indebitamento finanziario nei confronti del sistema bancario pari alla data del 30 giugno 2023 a circa euro 572 milioni di euro.

Nello specifico il Gruppo Risanamento rimane responsabile del completamento, anche attraverso delle linee di credito messe a disposizione dal Fondo, della bonifica e delle opere infrastrutturali di accesso all’area quali la realizzazione del Tramvia, tra stazione di Rogoredo e Forlanini, il nuovo svincolo di Mecenate e la Via Toledo, strada di collegamento tra lo svincolo di Mecenate e quello della Paullese, che diventerà anche la via di accesso all’Arena

•ha confermato i contenuti del piano industriale facente parte del piano di risanamento del Gruppo ex art. 56 C.C.I. approvato dal Consiglio di amministrazione il 21 marzo 2023 e successivamente attestato dal Dott. Roberto Spada in data 28 giugno 2023.

Si ricorda che i punti principali su cui il piano si articola sono i seguenti:

(1) implementazione dell’operazione Project Starfighter;

(2) implementazione di due progetti di riqualificazione sugli asset già di proprietà del Gruppo, in particolare (i) l’asset di Milano, Via Grosio sito nel quartiere Gallaratese, che prevede la riqualificazione di 18.000 mq ad oggi a destinazione industriale, in 9.000 mq ad uffici e 9.000 mq in area retail di cui 2.500 mq. Di Food Court per la quale la società è in attesa di ricevere l’approvazione del permesso di costruire presentato nei mesi scorsi, e (ii) il complesso immobiliare di Torri di Quartesolo, in provincia di Vicenza (ex sede di IntesaSanPaolo) che prevede la riqualificazione di circa 25.000 mq di uffici esistenti

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nonché la realizzazione di ulteriori 15.000 mq sull’area, sempre a destinazione terziaria, per il quale è stato presentato in Comune un progetto preliminare di attuazione;

(3) mantenimento dell’attuale struttura organizzativa del Gruppo, composta da circa 30 persone, con forte track record e competenze nelle attività di rigenerazione urbana, project development, riqualificazione fabbricati e asset management; e

(4) perseguimento di strategie di sviluppo di nuovo business futuro facendo leva sulla propria struttura.

•ha dato mandato al Presidente di convocare l’Assemblea della Società in prima convocazione per il giorno 12 aprile 2024 e, occorrendo, in seconda convocazione per il giorno 19 aprile 2024.

In data 12 aprile 2024 l’assemblea degli Azionisti di Risanamento S.p.A. ha approvato: (i) il bilancio relativo all’esercizio 2023 che evidenzia un risultato netto positivo pari 11,9 milioni di euro (che si confronta con la perdita netta registrata nell’esercizio precedente pari a 59,9 milioni di euro) e (ii) la proposta di destinare a nuovo gli utili del risultato di esercizio.

All’Assemblea è stato presentato il bilancio consolidato al 31 dicembre 2023 che evidenzia un risultato netto positivo di 10,6 milioni di euro (che si confronta con la perdita registrata nel precedente esercizio pari a 53,8 milioni di euro).

L’Assemblea ha approvato la Relazione sulla politica in materia di remunerazioni e sui compensi corrisposti ai sensi dell’art. 123 ter D. Lgs.58/98.

L’assemblea ha determinato in cinque il numero dei componenti il Consiglio di amministrazione, stabilendo in tre esercizi – e cioè fino alla data dell’assemblea di approvazione del bilancio al 31 dicembre 2026 - la durata della loro carica, e ha nominato amministratori i signori:

Claudio Roberto Calabi, Antonia Maria Negri Clementi, Giulia Pusterla, Paolo Baessato, tratti dalla lista 1 presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A. (titolare del 48,9 % delle azioni ordinarie Risanamento) che ha ottenuto voti pari all’81,34% del capitale rappresentato in assemblea; e

Gian Marco Nicelli, tratto dalla lista 2 presentata da Unicredit S.p.a. (titolare del 11,1% delle azioni ordinarie Risanamento) che ha ottenuto voti pari al 18,66% del capitale rappresentato in assemblea.

Al Dott. Claudio Roberto Calabi è stata attribuita la carica di Presidente del Consiglio di amministrazione.

In sede di presentazione delle liste, (i) Antonia Maria Negri Clementi, Paolo Baessato e Gian Marco Nicelli hanno dichiarato, di essere in possesso dei requisiti di indipendenza di cui all’art. 148, comma 3 del decreto legislativo 58/1998 e di cui all’art. 2 del Codice di Corporate Governance, (ii) Giulia Pusterla ha dichiarato di essere in possesso dei requisiti di indipendenza di cui all’art. 148, comma 3 del decreto legislativo 58/1998.

L’assemblea ha determinato il compenso al Consiglio di amministrazione nella seguente misura annua: 30.000 euro a ciascun Consigliere, ulteriori 150.000 euro al Presidente per la carica ricoperta.

In data 18 aprile 2024 il Consiglio di amministrazione:

-ha accertato la sussistenza dei requisiti di indipendenza in capo agli amministratori nominati dall’Assemblea degli azionisti del 12 aprile 2024.

Sulla base delle dichiarazioni fornite dai consiglieri e dalle valutazioni effettuate:

- risultano essere in possesso dei requisiti di indipendenza di cui all’art. 148, comma 3 del decreto legislativo 58/1998 nonché dei requisiti di indipendenza di cui all’art. 2 del Codice di Corporate Governance (pubblicato dal Comitato per la Corporate Governance il 31 gennaio 2020, di seguito il “Codice”) i signori: Giulia Pusterla, Antonia Maria Negri Clementi, Paolo Baessato e Gian Marco Nicelli;

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Si precisa che la Dott.ssa Pusterla è stata amministratrice della società per nove esercizi, e con decorrenza dal presente mandato tale circostanza è tra quelle che ai sensi del Codice potrebbero compromettere la sua indipendenza.

Al riguardo il Consiglio, con astensione dell’interessata, si è dichiarato favorevole alla disapplicazione di tale criterio ritenendo opportuno sia evitare automatismi che possano generare la perdita del requisito di indipendenza, sia considerare le qualità professionali ed etiche, l’indipendenza di giudizio e l’atteggiamento di stimolo nella dialettica del CdA propri del Consigliere Dott.ssa Pusterla;

-ha nominato il Presidente Dott. Calabi Amministratore Delegato della Società, attribuendo al medesimo poteri (i) di governo organizzativo, (ii) di gestione (iii) in materia di lavoro (iv) in materia di sicurezza) e (v) di rappresentanza. Al riguardo il Consiglio di amministrazione ha valutato l’opportunità di individuare un Lead Independent Director, come raccomandato dal Codice ed ha ritenuto che la nomina di una figura che rappresenti un punto di riferimento e di coordinamento delle istanze e dei contributi degli amministratori non esecutivi e, in particolare, di quelli indipendenti, non appare necessaria. Ciò in quanto per prassi consolidata di funzionamento del Cda, le deliberazioni gestionali, anche se riferite a materie ricomprese nei limiti di delega del neonominato AD, vengono prevalentemente assunte collegialmente e quindi anche con il contributo degli amministratori indipendenti e non esecutivi, presenti all’interno del Consiglio in maggioranza (quattro su cinque).

-ha istituito al proprio interno i seguenti Comitati:

i.il Comitato per il Controllo e Rischi, nelle persone di: Dott.ssa Giulia Pusterla, Presidente, Dott.ssa Antonia Maria Negri Clementi e Dott. Gian Marco Nicelli, tutti amministratori non esecutivi ed indipendenti;

ii.il Comitato Remunerazioni, nelle persone di: Dott. Gian Marco Nicelli, Presidente, Dott.ssa Giulia Pusterla e Dott.ssa Antonia Maria Negri Clementi, tutti amministratori non esecutivi ed indipendenti;

iii.il Comitato Operazioni Parti Correlate, nelle persone di: Dott.ssa Giulia Pusterla, Presidente, Dott.ssa Antonia Maria Negri Clementi e Dott. Paolo Baessato tutti amministratori non esecutivi ed indipendenti;

iv.il Comitato Sostenibilità nelle persone di: Dott.ssa Antonia Maria Negri Clementi, Presidente, Dott.ssa Giulia Pusterla e Dott. Gian Marco Nicelli, tutti amministratori non esecutivi ed indipendenti;

-ha confermato quale Dirigente Preposto alla redazione dei documenti contabili il Dott. Silvio Di Loreto.

In data 2 maggio 2024 il Consiglio di amministrazione, su proposta del Comitato Remunerazioni riunitosi il 24 aprile 2024 e con il parere favorevole del Collegio Sindacale, nonché con l’astensione del consigliere di volta in volta interessato, ha attribuito:

-al Dott. Calabi, per le deleghe al medesimo conferite nella riunione del 18 aprile 2024, un compenso pari ad euro 420.000 su base annua;

-a ciascun membro del Comitati Controllo e Rischi, un compenso annuo di euro 10.000;

-a ciascuno membro del Comitato Operazioni Parti Correlate un compenso annuo di euro 10.000;

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-a ciascun membro del Comitato Remunerazione, un compenso annuo di euro 5.000;

-a ciascun membro del Comitato Sostenibilità, un compenso annuo di euro 5.000.

In data 25 giugno 2024 sono state costituite le società a responsabilità limitata, con unico socio Risanamento S.p.A., denominate rispettivamente RI IMMOBILIARE UNO S.r.l. e RI IMMOBILIARE DUE s.r.l.

In data 27 giugno 2024 è stato depositato presso il Registro Imprese Di Milano Monza Brianza Lodi il progetto di fusione per incorporazione in Immobiliare Cascina Rubina S.r.l. delle società Risanamento Europa S.r.l. e Sviluppo Comparto 3 S.r.l., tutte possedute al 100% da Risanamento S.p.A.

In data 7 ottobre 2024 le rispettive assemblee delle società Immobiliare Cascina Rubina S.r.l., Risanamento Europa S.r.l. e Sviluppo Comparto 3 S.r.l. hanno deliberato la fusione per incorporazione dele ultime due nella prima.

In data 12 dicembre 2024, essendo decorso il termine di cui all’art. 2503 c.c. senza che sia intervenuta opposizione da parte dei creditori, è stato stipulato l’atto di fusione, con efficacia nei confronti dei terzi ai sensi dell’art. 2504-bis C.C. dal 16 dicembre 2024, data dell’ultima delle iscrizioni al registro delle imprese competente prescritte dal già menzionato articolo.

In data 11 settembre 2024 il Consiglio di amministrazione:

(i)ha approvato la situazione patrimoniale della Società al 30 giugno 2024 redatta ai sensi dell’art. 2446 cod. civ., dalla quale emerge che la Società ha registrato una perdita di periodo pari a 25.817.291,43 euro che, unitamente alla riserva di fusione (negativa) pari a euro 28.891.719,80 (considerando anche gli utili dell’esercizio 2023 portati a nuovo per euro 11.899.113,44), comporta una riduzione del capitale sociale in misura superiore al terzo del medesimo, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del Codice civile. Quanto sopra indicato, considerando anche le perdite degli esercizi precedenti pari a euro 38.039.808,69, comporta una riduzione del capitale sociale a 26.839.805,72 euro; e

(ii)ha deliberato di convocare l’Assemblea degli azionisti della Società in prima convocazione per il giorno 15 ottobre 2024 e, occorrendo, in seconda convocazione per il giorno 16 ottobre 2024, con il seguente ordine del giorno:

Ordinaria

▪Provvedimenti ex art. 2446, comma 1 Codice Civile; deliberazioni inerenti e conseguenti;

Straordinaria

▪Proposta di modifica dell’art. 2 dello Statuto Sociale – deliberazioni inerenti e conseguenti.

▪Proposta di modifica dell’art. 11, dello Statuto Sociale – deliberazioni inerenti e conseguenti.

In data 16 ottobre 2024 l’Assemblea degli Azionisti riunitasi in seconda convocazione, sotto la presidenza del Dott. Claudio Roberto Calabi, ha deliberato:

in parte ordinaria:

-di approvare la situazione infrannuale al 30 giugno 2024 di Risanamento S.p.A. dalla quale emerge una perdita di periodo pari ad euro 25.817.291,43;

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-di rinviare all’assemblea di approvazione del bilancio di esercizio al 31 dicembre 2024 l’adozione, ricorrendone i presupposti, dei provvedimenti previsti dall’articolo 2446 comma 2, del codice civile;

in parte straordinaria:

-di modificare l’art. 2 dello statuto sociale introducendo la previsione esplicita che la Società possa rendersi intestataria di licenze e autorizzazioni amministrative per attività commerciali;

-di modificare l’art. 11 dello statuto sociale introducendo la previsione che, ove consentito dalla, ed in conformità alla, normativa, anche regolamentare, pro tempore vigente la Società possa prevedere che l’intervento e l’esercizio del diritto di voto in assemblea da parte degli aventi diritto possa avvenire anche esclusivamente per il tramite del rappresentante designato al quale potranno essere conferite deleghe e sub-deleghe ai sensi dell’art. 135-novies, anche in deroga all’art. 135-undecies TUF.

b) Project Starfighter – implementazione ed aggiornamento

Si ricorda che a seguito del perfezionamento intercorso in data 30 giugno 2023 degli atti relativi all’operazione Project Starfighter inerenti il trasferimento dell’intera area di sviluppo denominata Milano Santa Giulia - eccetto quanto già venduto ad Esselunga ed al Gruppo CTS Eventim - al fondo comune di investimento di tipo chiuso gestito da "Lendlease Italy Società di Gestione del Risparmio S.p.A." (di seguito, “Lendlease SGR”), quest’ultimo si occuperà dello sviluppo immobiliare, nell’ambito del Programma Integrato di Intervento, della superficie edificabile residua di circa 385.000 mq a destinazione mista, a completamento dei 265.000 mq già edificati nella zona sud nei pressi della stazione di Rogoredo.

Conseguentemente il Gruppo Risanamento rimane responsabile esclusivamente del completamento delle opere di bonifica e delle opere infrastrutturali di accesso all’area quali la realizzazione della nuova linea Tramviaria, tra la stazione di Rogoredo e quella di Forlanini, il nuovo svincolo della tangenziale est di Mecenate, la Via Toledo, la strada di collegamento tra lo svincolo di Mecenate e quello della Paullese che diventerà anche la via di accesso all’Arena, e la strada c.d. Diagonale (parallela a un tratto della Tranvia) che costituirà l’accesso principale per i mezzi pubblici che trasporteranno gli spettatori diretti all’Arena.

Ciò premesso, di seguito viene data evidenza delle attività svolte nel corso del periodo confermando che, parallelamente, la società CTS Eventim (come meglio specificato al successivo paragrafo) ha in corso le attività di costruzione dell’Arena in seguito al rilascio del titolo abilitativo.

In data 12 dicembre 2023 il Comune di Milano ha convocato una seduta della Segreteria Tecnica del Collegio di Vigilanza al fine di aggiornare circa l’attuazione tutti i Soggetti sottoscrittori dell’Atto Integrativo dell’Accordo di Programma. In quella sede è emerso quanto segue:

1.La presenza di due nuove società private - CTS Eventim e Lendlease SGR – che si occuperanno di una porzione, più o meno consistente, dell’attuazione delle previsioni progettuali;

2.I ritardi accumulati nel rilascio delle necessarie autorizzazioni alla realizzazione dei lavori di ampliamento dello svincolo della tangenziale est di Mecenate, non imputabili al Soggetto Attuatore, hanno comportato l’impossibilità di poter terminare l’intera opera entro l’inizio della manifestazione olimpica. Entro quella data, comunque, saranno realizzati soltanto i lavori necessari a consentire l’accessibilità diretta all’Arena;

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3.I ritardi accumulati nel rilascio delle necessarie autorizzazioni alla realizzazione dei lavori di costruzione della nuova linea tranviaria e non imputabili al Soggetto Attuatore impediscono la messa in esercizio del servizio entro l’inizio della manifestazione olimpica.

La Segreteria Tecnica ha concluso la seduta indicando la necessità di procedere con la convocazione di una seduta del Collegio di Vigilanza.

Conseguentemente il 9 febbraio 2024 si è riunito il Collegio di Vigilanza al fine di aggiornare circa l’attuazione del Piano tutti i Soggetti sottoscrittori dell’Atto Integrativo dell’Accordo di Programma. Il Collegio ha disposto, tra l’altro, al fine di garantire lo svolgimento della manifestazione olimpica, di: (i) dare mandato alla Segreteria Tecnica di farsi parte attiva presso gli enti competenti affinché assicurino tutte le attività necessarie volte a garantire l’accessibilità al sito olimpico; (ii) accogliere l’istanza presentata da LendLease al Comune di Milano e per l’effetto riconoscere alla stessa il ruolo di nuovo soggetto attuatore del Programma.

Con riferimento specifico alle attività infrastrutturali di competenza del gruppo Risanamento - nell’ambito del progetto in questione - si fa presente che la procedura di gara per l’affidamento dei lavori di ampliamento dello svincolo di Mecenate si è conclusa e i lavori sono stati avviati in data 19 giugno 2024, sono regolarmente in corso e, al momento, nonostante le problematiche da affrontare in fase esecutiva siano aumentate per eventi imprevisti e imprevedibili causati anche dalla ritardata esecuzione di altre opere, è prevista la messa in esercizio dell’opera per lo svolgimento delle Olimpiadi. In data 9 dicembre è stata avviata la procedura a evidenza pubblica per l’aggiudicazione dei lavori di costruzione della Via Toledo, procedura conclusasi con la sottoscrizione del contratto di appalto il 21 marzo 2025: tale contratto prevede che anche questa opera sia messa in esercizio per lo svolgimento delle Olimpiadi. Difatti, i lavori sono stati avviati con tre settimane di anticipo rispetto alle previsioni e stanno proseguendo a pieno ritmo.

Riguardo ai progetti della nuova linea tranviaria e della strada c.d. Diagonale, questi hanno subito alcune variazioni in seguito all’approvazione dei Progetti di Coordinamento delle Unità di Coordinamento Progettuale 21G e 21H presentati da Lendlease: sono state recepite le modifiche ed è stata depositata la documentazione rivista in attesa di ricevere la definitiva formale approvazione.

Con riferimento ai ricorsi pervenuti avverso gli atti di approvazione della Variante si ricorda che in data 11 luglio 2022 il TAR Lombardia – Milano ha emesso sentenza che dichiara inammissibile il ricorso presentato dalla società Immobiliare Ametista srl mentre in data 12 luglio 2022 il TAR Lombardia – Milano ha emesso sentenza che respinge il ricorso presentato dalla società Forumnet SpA.

Ciò nondimeno, l’11 novembre 2022 Ametista ha notificato a mezzo p.e.c. a MSG ricorso innanzi al Consiglio di Stato per l’annullamento della sentenza del T.A.R. Lombardia – Milano, Sez. II, n. 1664, pubblicata in data 11 luglio 2022e, inoltre, in data 10 febbraio 2023 Forumnet ha notificato a MSG ricorso in appello innanzi al Consiglio di Stato per l’annullamento della richiamata sentenza di primo grado emessa dal T.A.R. Lombardia, n. 1671/2022.

In data 14 novembre 2024 si è tenuta l’udienza di trattazione nel merito del ricorso presentato dalla società Immobiliare Ametista: si è in attesa della sentenza.

Con riferimento, infine, alle attività di bonifica relative al sito si ricorda che in data 12 luglio 2021 sono state avviate le attività propedeutiche alla bonifica dell’area (predisposizione dell’area e degli impianti di cantiere) e in data 9 settembre 2021 sono iniziate le attività operative di scavo; in data 29 settembre 2022 è stata rilasciata da Città Metropolitana di Milano la prima Certificazione di Avvenuta Bonifica prevista dal Progetto approvato e relativa al cosiddetto “Lotto Arena” (ovvero il lotto ceduto ad EDV Milan Srl e sul quale quest’ultima sta costruendo il nuovo PalaItalia) mentre in data 23 ottobre 2023 è stata rilasciata la Certificazione di Avvenuta Bonifica relativa all’area su cui è prevista la realizzazione della struttura di vendita commerciale. Nel corso del 2024 sono proseguite le attività

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sugli altri lotti sotto la supervisione degli Enti preposti ed il presidio costante da parte di ARPA. In particolare, nel mese di giugno 2024 si sono conclusi i lavori relativi alle aree attigue al lotto Arena per le quali è stato rilasciato il Certificato di Avvenuta Bonifica in data 1 ottobre e sulle quali sarà realizzata la viabilità principale del nuovo quartiere e nel mese di agosto si sono concluse le attività di bonifica riguardanti le aree in cui è previsto l’insediamento commerciale di Esselunga, aree per le quali si è ottenuto il Certificato di Avvenuta Bonifica nel mese di novembre. In questo contesto rispetto al cronoprogramma sono stati accumulati alcuni mesi di ritardo in quanto l’ottenimento del rinnovo dell’autorizzazione dell’impianto di trattamento (di esclusiva competenza dell’appaltatore) è stato solo parziale per una revisione di pareri operata unilateralmente dagli Enti di controllo, revisione che ha comportato anche il coinvolgimento del Ministero dell’Ambiente e della Sicurezza Energetica e che ha impedito il regolare svolgimento delle attività in conformità al progetto approvato.

Inoltre, ulteriori ritardi sono stati accumulati a causa del ritrovamento nei lotti attualmente in lavorazione di materiale contenente amianto la cui gestione comporta lavorazioni particolari che non consentono di mantenere la normale tempistica dei fronti di scavo.

Per queste ragioni, in sede di Segreteria Tecnica del Collegio di Vigilanza del 12 dicembre 2023 è stata ipotizzata l’esecuzione delle attività di bonifica soltanto su una porzione del sito – quella destinata a ospitare le strutture e le attrezzature destinate allo svolgimento della manifestazione olimpica – rinviando il completamento a Olimpiadi terminate.

Nel merito, queste tematiche sono state affrontate dagli Enti in sede di Collegio di Vigilanza che durante la riunione del 9 febbraio 2024 ha preso atto della situazione determinando la necessità di depositare, nel corso del primo semestre 2024, una variante al POB avente per oggetto le aree da bonificare entro la data di inizio della manifestazione olimpica e quelle che, invece, saranno bonificate dopo la conclusione dei Giochi. Tale variante “la c.d. Variante 5” è stata depositata da Risanamento il 17 maggio 2024 e in data 16 dicembre 2024 è divenuta efficace la sua approvazione, considerato che l’istruttoria tecnica si era conclusa positivamente il 21 agosto 2024. Pertanto, alla fine del mese di dicembre 2024 sono stati immediatamente avviati i lavori nei primi tre lotti nei quali è prevista, a carico di Lendlease SGR, la realizzazione di alcune delle opere di urbanizzazione funzionali all’evento olimpico, e in data 24 marzo 2025 sono, come da programma, terminate le attività sul primo dei suddetti lotti per il quale nel mese di aprile 2025 è stato ottenuto il certificato di avvenuta bonifica.

c) Iniziative di sviluppo immobiliare

•Via Grosio - Milano

Relativamente al complesso immobiliare di via Grosio detenuto dalla controllata Ri Rental Srl è proseguito l’iter per l’approvazione della variante (rispetto alla sua attuale destinazione d’uso) volta a realizzare una importante riqualificazione del suddetto complesso, come ampiamente descritto nella relazione finanziaria 2023. La Conferenza dei Servizi convocata nel dicembre 2023 dal Comune di Milano per l’esame del progetto congiunto da parte dei vari settori ha emesso la richiesta di integrazione documentale con scadenza per la consegna degli elaborati nel gennaio 2024. Tale consegna è stata puntualmente effettuata; pertanto, la società ha sollecitato l’Amministrazione a rilasciare il titolo edilizio ma a tale sollecito l’Amministrazione non ha dato seguito (tenuto anche conto delle problematiche in essere nel settore edilizio dell’amministrazione comunale). In data 30 settembre 2024 è stato inoltrato all’Amministrazione un nuovo sollecito in tal senso al quale, in data 11 febbraio 2025, l’Amministrazione ha risposto con un preavviso di diniego di rilascio del Permesso di Costruire motivato dai rilievi mossi al Comune di Milano in virtù della contestata applicazione della normativa urbanistica regionale mossa al Comune medesimo dalla Procura della Repubblica.

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La società ha immediatamente controdedotto tali rilievi con riferimento ai contenuti di una serie di atti emessi nel passato dall’Amministrazione e, anche, ai disposti normativi nazionali. Nonostante le motivate controdeduzioni, il Comune di Milano, in data 28 aprile 2025, ha inviato il provvedimento di diniego al rilascio del Permesso di Costruire indicando che, entro il termine di 60 giorni decorrenti dalla data di emissione, verso tale provvedimento può essere opposta resistenza presso il Tribunale Amministrativo. Nel frattempo, sono già stati predisposti gli appositi studi di carattere ambientale per attestare la non necessità di prevedere attività di bonifica come la non necessità di prevedere opere di compensazione per potenziali impatti viabilistici e l’istruttoria relativa a queste due istanze si è conclusa positivamente.

Il mancato rilascio del titolo edilizio sta comportando un importante rallentamento dell’iniziativa immobiliare nonostante le opportunità che oggi offre il mercato milanese.

Tale situazione (che continua a perdurare tenuto anche conto delle sopra citate problematiche in essere nel settore edilizio dell’amministrazione comunale di Milano e che è stata monitorata con molta attenzione anche per cogliere eventuali nuove opportunità offerte dal mercato immobiliare) ha indotto la società a modificare il processo di valorizzazione di questa iniziativa accettando una proposta vincolante di acquisto dell’intero complesso immobiliare (soggetta a due diligence) nello stato attuale ed a valori coerenti con quelli peritali nonché con il valore iscritto in bilancio.

•Torri di Quartesolo – Vicenza

Relativamente al complesso immobiliare di Torri di Quartesolo – oggetto di un progetto di riqualificazione finalizzato, da un lato, alla ristrutturazione dei fabbricati esistenti e, dell’altro, alla realizzazione di nuovi edifici utilizzando parte della volumetria residua, ammessa dal vigente strumento urbanistico – si segnala che nel corso del terzo trimestre 2024 il Comune ha inviato una richiesta di integrazione documentale conseguente l’esame del progetto operato dalla Commissione Edilizia alla quale si è dato seguito con il deposito di una nota a controdeduzione delle osservazioni e di trasmissione dei documenti richiesti. Si resta ora in attesa dell’adozione del Piano. Parallelamente la Regione Veneto sta ritardando l’espressione di parere circa lo studio idraulico depositato per dimostrare l’abbattimento del rischio alluvionale rispetto a quanto previsto dagli strumenti di pianificazione generale e questa inerzia potrebbe provocare un importante rallentamento dell’iniziativa immobiliare: la società ha inviato all’Autorità di Bacino un sollecito circa la conclusione dell’istruttoria.

d) Cessioni di immobili / partecipazioni

Nel periodo in esame non è stata effettuata alcuna cessione di immobili / partecipazioni.

ARENA – PALAITALIA – OLIMPIADI 2026

Con riferimento all’accordo vincolante (di seguito anche “Master Agreement”) sottoscritto in data 3 agosto 2021 tra Milano Santa Giulia S.p.A. (di seguito anche “MSG”) e EVD Milan S.r.l. (di seguito anche “EVD”) – società appartenente al gruppo CTS EVENTIM quotato alla Borsa di Francoforte – concernente la realizzazione e la gestione dell’arena destinata ad ospitare, con riferimento alle Olimpiadi Invernali 2026 Milano – Cortina, alcune competizioni olimpiche e, successivamente, eventi sportivi e di intrattenimento di livello internazionale e nazionale

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(l’“Arena”), si ricorda che in data 9 maggio 2023 la controllata Milano Santa Giulia S.p.A. ha sottoscritto l’atto di vendita del c.d. “Lotto Arena” sul quale sono state avviate e sono in corso le attività di costruzione da parte di EVD della suddetta opera.

Si ricorda che ai sensi del Master Agreement, MSG ed EVD si sono reciprocamente impegnate a rispettare il cronoprogramma temporale previsto dall’Atto Integrativo dell’Accordo di Programma per la riqualificazione delle aree Milano Santa Giulia pubblicato sul B.U.R.L. il 17 giugno 2021 (e la relativa Convenzione attuativa di prossima sottoscrizione) nonché, con riferimento alle Olimpiadi Invernali 2026 Milano-Cortina, gli impegni verso le relative Autorità in relazione ai previsti termini di consegna dell’Arena, e ciò rispettivamente (i) quanto a MSG, impegnandosi a realizzare le opere di bonifica e a fare in modo che siano realizzate le opere infrastrutturali e (ii) quanto a EVD, impiegandosi alla realizzazione dell’Arena.

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3.4 Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria del Gruppo Risanamento

3.4 ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DEL GRUPPO RISANAMENTO

La presente relazione finanziaria al 31 dicembre 2024 espone un risultato netto negativo di 47,5 milioni di euro, che si confronta con l’utile netto di 10,6 milioni di euro registrato nell’esercizio precedente.

Al fine di facilitare l’analisi complessiva della situazione economica e patrimoniale del Gruppo Risanamento, si presentano di seguito gli schemi riclassificati del “conto economico” e dello “stato patrimoniale”. Le principali grandezze, o gli scostamenti più significativi rispetto ai periodi precedenti, sono sinteticamente illustrati e commentati, rinviando per ulteriori dettagli alle note illustrative ai prospetti contabili consolidati.

Si ricorda altresì sempre ai fini dell’analisi che l’esercizio 2023 è stato positivamente influenzato dagli effetti non ricorrenti correlati dalla definizione dell’operazione Project Starfighter intervenuta nei giorni 29 e 30 giugno 2023.

Per quanto concerne invece la situazione finanziaria, il prospetto della “Posizione Finanziaria Netta” è supportato dall’esame delle proprie differenti componenti. Ulteriori e complementari informazioni vengono fornite nel “Rendiconto finanziario” e nelle relative note illustrative.

	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Ricavi	714	601.918	1.914
Produzione interna	384	-544.826	567
Valore della produzione operativa	1.098	57.092	2.481
Costi esterni operativi	-11.817	-21.884	-11.200
Valore aggiunto	-10.719	35.208	-8.719
Costi del personale	-3.349	-3.400	-3.717
Margine operativo lordo	-14.068	31.808	-12.436
Amm.ti, svalutazioni, perdite e accantonamenti	-32.689	-24.539	-29.629
Risultato operativo della gestione caratteristica	-46.757	7.269	-42.065
Risultato dell'area accessoria	-41	-46	-85
Risultato dell'area finanziaria (al netto degli oneri finanziari)	1.041	4.387	780
Risultato dell'area straordinaria	-	-	-
Oneri finanziari	-264	-6.925	-11.137
Risultato lordo	-46.021	4.685	-52.507
Imposte sul reddito	15	7.063	-1.279
Risultato derivante dalle attività di funzionamento	-46.006	11.748	-53.786
Utile (perdita) da attività destinate alla vendita	-1.450	-1.100	-
RISULTATO NETTO	-47.456	10.648	-53.786

L’attività del Gruppo, dopo la definizione degli accordi correlati alla operazione Project Starfighter, si concentra sulla realizzazione delle opere di bonifica e infrastrutturali previste per lo sviluppo dell’area di Milano Santa Giulia – così come concordato nell’ambito citati accordi – e sulla valorizzazione delle iniziative immobiliari in portafoglio.

Il “Valore della produzione operativa”, pari a 1,1 milioni di euro, che si confronta con il dato del 31 dicembre 2023 pari a circa 57,1 milioni di euro. A tale riguardo si ricorda che il dato del 2023 era sostanzialmente definito dalla differenza tra la voce ricavi che recepiva il prezzo di cessione attribuito

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ai diritti di superficie delle aree e la voce produzione interna che recepiva lo scarico del correlato valore di rimanenza.

I “costi esterni operativi” (pari a 11,8 milioni di euro) risultano in decremento rispetto a quanto registrato nell’esercizio 2023 (21,9 milioni di euro), dato che recepiva oltre ai normali costi di gestione gli effetti di un onere non ricorrente pari a 9 milioni di euro (generato sempre nell’ambito dell’operazione Project Starfighter) relativo all’attività di sviluppo e progettazione complessiva dell’area Milano Santa Giulia. Per il periodo 2024 si evidenzia che i costi correlati alla gestione e valorizzazione degli immobili/aree in sviluppo ammontano a 6,0 milioni di euro (ed includono i maggiori costi sostenuti per lo smaltimento di alcuni materiali risultanti inquinati), quelli per costi legali, societari e notarili risultano pari a 1,2 milioni di euro, gli emolumenti per organi sociali si attestano a 1,3 milioni di euro mentre gli oneri correlati all’ottenimento di fideiussioni sono pari a 0,5 milioni di euro. A questi si aggiungono i costi relativi alla tassazione indiretta sugli immobili (IMU), i costi di assicurazione e altri costi per servizi (edp, servizi commerciali, noleggi, ecc.) per complessivi 2,8 milioni di euro.

I “costi del personale” risultano in linea rispetto a quanto rilevato nello scorso esercizio.

La voce “ammortamenti e accantonamenti” recepisce lo stanziamento effettuato per opere di ripristino ambientale al fine di ottenere (considerando anche le garanzie contrattuali rilasciate a favore di Risanamento nell’ambito degli accordi Project Starfighter) che il fondo rischi possa rappresentare la miglior stima ad oggi possibile a valle delle attività svolte e dei fatti intercorsi come meglio e dettagliatamente specificato alla successiva nota 14 del bilancio consolidato. Si ricorda che il dato registrato nell’esercizio 2023 recepiva sostanzialmente la svalutazione contabilizzata relativa all’adeguamento dei valori di carico ai valori di cessione degli immobili di proprietà classificati nelle Immobilizzazioni a seguito degli effetti generati dall’operazione Project Starfighter.

Il risultato dell’area finanziaria (al netto degli oneri finanziari) registra gli effetti positivi rivenienti dall’investimento della liquidità esistente e si confronta con il dato del corrispondente periodo del 2023 che peraltro recepiva gli effetti dell’operazione di saldo e stralcio realizzata con Monte dei Paschi di Siena relativamente al debito esistente al 30 giugno 2023 pari a 5,5 milioni di euro, estinta con il pagamento di euro 2,2 milioni di euro.

La voce “oneri finanziari” pari a circa 0,3 milioni di euro si è drasticamente ridotta non avendo più alcuna posizione debitoria a seguito della esdebitazione totale avvenuta con la sottoscrizione degli accordi relativi al Project Starfighter e si confronta con il dato del corrispondente periodo del 2023 (pari a 6,9 milioni di euro).

Le imposte sul reddito nell’esercizio risultano non significative e si confrontano con il dato dell’esercizio precedente pari ad un saldo netto positivo di circa 7,1 milioni di euro in quanto alla componente negativa per Irap generata sui margini economici realizzati si contrapponeva una importante componente positiva derivante dal rilascio delle imposte differite (come meglio di seguito specificato alla nota 6 del bilancio consolidato dell’esercizio 2023).

Da ultimo si segnala che la voce perdita da attività destinate alla vendita si riferisce all’adeguamento del valore dell’opera d’arte “Sfera di San Leo” rispetto al presumibile valore di realizzo come meglio specificato alla nota 10 del bilancio consolidato.

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Relativamente alla struttura patrimoniale del Gruppo si rimanda al seguente prospetto:

euro/000	31/12/24	31/12/23	31/12/22
Attività non correnti	8.828	11.642	34.094
Attività correnti	125.162	111.420	660.733
Attività e passività destinate alla vendita	450	1.900	3.000
Passività non correnti	(58.978)	(52.848)	(73.884)
Passività correnti	(84.652)	(69.733)	(14.610)
CAPITALE INVESTITO NETTO	(9.190)	2.381	609.333
Patrimonio netto di gruppo	5.166	52.622	41.974
Patrimonio netto di terzi	0	0	0
Totale patrimonio netto	5.166	52.622	41.974
Posizione finanziaria netta	(14.356)	(50.241)	567.359
MEZZI FINANZIARI NETTI	(9.190)	2.381	609.333

In via preliminare si ricorda che la definizione dell’operazione Project Starfighter intercorsa nel giugno 2023 ha comportato una sostanziale modifica della struttura patrimoniale del gruppo che ha visto la significativa riduzione delle poste relative alle Attività correnti e non correnti a seguito rispettivamente dello scarico delle rimanenze e della svalutazione delle immobilizzazioni per l’intervenuta cessione dei diritti edificatori. La contropartita contabile a tale riduzione si è concentrata principalmente sui Mezzi finanziari netti a seguito della totale esdebitazione finanziaria intercorsa nei confronti degli istituti di credito.

Fatta questa dovuta premessa si evidenzia che le voci che compongono il “Capitale investito netto” al 31 dicembre 2024 si presentano sostanzialmente in linea rispetto al dato rilevato al 31 dicembre 2023 ad eccezione delle Attività correnti in virtù dei crediti maturati nel periodo verso il fondo “Lendlease MSG Heartbeat” (di seguito anche “Fondo”) in ottemperanza a quanto stabilito negli accordi Project Starfighter e delle Passività correnti per acconti e debiti maturati nel periodo nell’ambito della realizzazione delle opere infrastrutturali e di ripristino ambientale sulle aree di Milano Santa Giulia.

Il “Patrimonio netto di Gruppo”, che si attesta a circa 5,2 milioni di euro positivi contro i 52,6 milioni di euro positivi al 31 dicembre 2023 è negativamente influenzato dal risultato di periodo.

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Posizione Finanziaria Netta

Come precedentemente indicato, si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021) che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

La sua composizione risulta essere la seguente

		euro/000	31/12/24	31/12/23	31/12/22
A.	Disponibilità liquide		4	3	4
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide		17.096	50.349	9.246
C.	Altre attività finanziarie correnti		0	0	0
D.	LIQUIDITA'	(A + B + C)	17.100	50.352	9.250
E.	Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito ma escluso punto F successivo)		614	0	529.192
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente		154	46	409
G.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE	(E + F)	767	46	529.601
H.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CORRENTE	(G - D)	(16.332)	(50.306)	520.351
I.	Debito finanziario non corrente (escluso parte corrente e strumenti di debito)		0	0	36.659
J.	Strumenti di debito		0	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti		1.976	65	10.349
L.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE	(I + J + K)	1.976	65	47.008
M.	TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO	(H + L)	(14.356)	(50.241)	567.359

Si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” al 31 dicembre 2023 evidenzia una radicale inversione di tendenza posizionandosi in campo positivo a valle degli effetti conseguenti all’esdebitazione complessiva del gruppo correlata alla definizione della operazione Starfighter.

Al 31 dicembre 2024 la composizione in dettaglio risulta la seguente:

- la “Liquidità” è relativa a disponibilità presso le banche, di cui circa 7,2 milioni di euro vincolate e oggetto di garanzia.

- l’“Indebitamento finanziario corrente” include i debiti per leasing / beni a noleggio (IFRS 16) per 0,2 milioni di euro oltre al debito per commissioni bancarie su garanzie per 0,6 milioni di euro.

- l’“Indebitamento finanziario non corrente” include esclusivamente la posta “Debiti commerciali e altri debiti non correnti” per 2,0 milioni di euro relativi a debiti per leasing a medio / lungo termine.

Per un’analisi più approfondita delle dinamiche che hanno interessato le movimentazioni finanziarie del periodo, si rimanda al prospetto di Rendiconto finanziario consolidato.

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3.5 Valutazione Patrimonio Immobiliare

3.5 - VALUTAZIONE PATRIMONIO IMMOBILIARE

Annualmente la Società affida a soggetti terzi indipendenti, operatori leader nel proprio settore, il compito di valutare il proprio portafoglio immobiliare.

Per le valutazioni al 31 dicembre 2024 la società ha confermato l’incarico conferito nel 2021 ad un soggetto di primario standing (Kroll Spa).

In generale, il valore di mercato di una proprietà viene inteso come il più probabile prezzo di trasferimento della proprietà stessa. Nelle fattispecie più complesse e articolate, riconducibili alle iniziative di sviluppo immobiliare, tale valutazione si esplica nel “Valore Attuale Netto”, alla data della stima, della differenza tra ricavi e costi attesi dell’operazione immobiliare riferibili allo status di sviluppatore della proprietà nell’arco di tempo corrispondente alla sua durata.

Nel portare a termine il proprio mandato i valutatori designati hanno adottato metodi e principi di generale accettazione ricorrendo, in via congiunta e non, ai più accreditati criteri valutativi come il “Metodo comparativo”, il “Metodo della Trasformazione”, il “Metodo della capitalizzazione del reddito locativo” e il “Metodo Reddituale” o dei “Flussi di Cassa Attualizzati”.

La verifica ha considerato le proprietà oggetto di valutazione in funzione della loro attuale situazione urbanistica e le considerazioni valutative sono state basate su sopralluoghi diretti, sull’analisi delle condizioni dei mercati immobiliari locali e di riferimento, sulla verifica dei progetti di sviluppo predisposti dalla proprietà e tenendo in considerazione lo stato attuale e prospettico delle proprietà stesse.

Infine, per completezza informativa, si precisa che in presenza di proprietà oggetto di preliminari di cessione senza condizioni sospensive o comunque non soggetti a condizioni che potrebbero comportare il recesso da parte del promissario acquirente, nonché in presenza di opzioni call concesse per l’acquisto del bene, il valore preso a riferimento è quello contrattualizzato, mentre alcuni immobili di importo non significativo sono stati riportati al valore contabile.

A seguito dell’attività svolta il patrimonio immobiliare risulta avere un valore di mercato di circa euro 112,7 milioni, al lordo degli effetti fiscali sui plusvalori intrinseci; tale importo è da confrontare con un corrispondente valore contabile di bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 di circa euro 111,1 milioni.

In particolare, si riassumono nella tabella sottostante i valori contabili e di mercato suddivisi per settore operativo:

Settori di attività	Valore contabile	Valore mercato
euro/000	31/12/24	31/12/2024
Sviluppo	95.776	96.614
Trading	15.353	16.053
Totale	111.129	112.667

Per quanto riguarda i criteri di valutazione adottati dai periti indipendenti, si rimanda alla dettagliata informativa presente nelle “Note esplicative dello stato patrimoniale e del conto economico” del bilancio consolidato ed in particolare alla nota n° 7.

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3.6 Risk management e continuità aziendale

3.6 - RISK MANAGEMENT

Nel periodo futuro la situazione patrimoniale ed economico-finanziaria del Gruppo potrebbe essere influenzata da una serie di fattori di rischio (di seguito individuati).

La Società ha identificato e valutato le incertezze legate al difficile contesto in cui opera, alla crisi che interessa i mercati finanziari e alle conseguenti difficoltà che incontrano gli operatori, soprattutto del settore immobiliare, e conseguentemente ha messo in atto una serie di misure volte ad arginare gli effetti che potrebbero derivarne.

Al fine di rilevare e valutare i propri rischi, il Gruppo Risanamento ha sviluppato un modello integrato di gestione dei rischi che si ispira ai principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), in particolare al framework COSO (promosso da The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Tale impostazione viene adottata al fine di identificare un approccio sistematico all’individuazione dei rischi prioritari dell’azienda, così da poter coglierne con tempestivo anticipo i potenziali effetti negativi e di organizzare conseguentemente e tempestivamente il sistema di mitigazione.

Prima di fornire una rappresentazione dei principali rischi legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività del Gruppo, viene data indicazione dei fattori di rischio legati all’attuale scenario economico globale ed alla connessa congiuntura del mercato immobiliare.

Rischi relativi all’attuale scenario economico globale

Nei primi mesi dell’anno l’attività economica globale ha mostrato segni di rallentamento, in particolare negli Stati Uniti, dove le imprese e i consumatori risentono dell’incertezza sulle prospettive economiche. Il 2 aprile l’amministrazione statunitense ha annunciato nuovi dazi su tutte le importazioni, con incrementi particolarmente elevati per i paesi con un avanzo commerciale nei confronti degli Stati Uniti, tra cui Cina, Unione europea, Giappone e le economie del Sud Est asiatico. Il 9 aprile la misura è stata parzialmente sospesa per tre mesi verso i principali partner commerciali, ad eccezione della Cina, verso cui sono stati ulteriormente inaspriti. La decisione del 2 aprile rappresenta un netto cambio di rotta rispetto alle politiche commerciali adottate finora e introduce comunque significativi rischi sulle prospettive dell’interscambio globale. I prezzi del petrolio e del gas, dopo un picco a febbraio, sono scesi riflettendo prospettive di un indebolimento della domanda mondiale. Le previsioni di crescita globale, che erano divenute meno favorevoli già prima del 2 aprile, risentiranno ulteriormente delle tensioni commerciali, in un clima di forte incertezza sul futuro delle relazioni internazionali. Per i dettagli sulla situazione economica si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo”.

Le proiezioni pubblicate lo scorso 4 aprile dalla BCE prefigurano che in Italia il prodotto aumenterà dello 0,6 per cento nell'anno in corso, dello 0,8 nel prossimo e dello 0,7 nel 2027. Lo scenario include una prima e necessariamente parziale valutazione degli effetti dei dazi annunciati il 2 aprile dagli Stati Uniti, ma non tiene conto degli impatti di eventuali misure ritorsive, delle possibili conseguenze sui mercati internazionali, della temporanea e parziale sospensione annunciata il 9 aprile. Il PIL sarà frenato dalla domanda estera per effetto dei dazi; sarà invece sostenuto dall'espansione dei consumi, favorita dal buon andamento dei redditi reali. Gli investimenti beneficeranno delle misure del PNRR, ma saranno penalizzati dall'incertezza

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connessa con le tensioni commerciali, oltre che dagli effetti del venir meno degli incentivi all'edilizia residenziale. Si valuta che l'inflazione al consumo si manterrà su valori intorno all'1,5 per cento sia nel 2025 sia nel 2026, per salire al 2,0 nel 2027.

Su queste prospettive grava la possibilità di ricadute più accentuate dell'inasprimento delle politiche commerciali. La crescita potrebbe risentire in modo particolarmente pronunciato di eventuali misure ritorsive, di ulteriori aumenti dell'incertezza, nonché di tensioni prolungate sui mercati finanziari, da cui potrebbero derivare un forte rallentamento della domanda estera e un deterioramento della fiducia di famiglie e imprese.

Pertanto, anche alla luce delle condizioni volatili che hanno caratterizzato i mercati negli anni recenti è importante che una prudente lettura del contesto di mercato in cui la Società opera, tenga in considerazione la possibilità di un eventuale peggioramento nella situazione dei mercati (o dei settori di mercato) in cui opera il Gruppo Risanamento.

Rischi derivanti dalla sfavorevole congiuntura del mercato immobiliare

La situazione generale precedentemente illustrata si riflette inevitabilmente sul settore immobiliare le cui aspettative sono condizionate dalla crescita dell’economia, dalle condizioni di accesso al credito, nonché dall’elevato tasso di disoccupazione.

La situazione congiunturale del settore immobiliare appare quindi particolarmente articolata e complessa così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento.

L’evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi è, infatti, collegata al quadro evolutivo del complesso scenario economico. Per l’analisi della situazione economica e del mercato immobiliare si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo”.

Il contesto economico generale e la connessa situazione del mercato immobiliare influenzano il valore degli immobili.

Gli immobili di investimento, gli immobili posseduti per la vendita e, ove applicabile, gli immobili in fase di sviluppo sono valutati al minore tra il valore di mercato e quello di carico e le relative variazioni sono contabilizzate, se negative, a Conto Economico. Le oscillazioni del mercato immobiliare, pertanto, possono influenzare anche significativamente i risultati economici del Gruppo.

Il mercato immobiliare è soggetto ad un andamento ciclico dei valori degli affitti e dei prezzi degli immobili; la durata dei cicli è variabile, ma comunque di norma sempre pluriennale. I diversi mercati nazionali sono caratterizzati da andamenti ciclici differenti e spesso non in sincronia tra loro, in funzione delle specifiche situazioni economiche e del settore. All’interno dei singoli mercati nazionali, inoltre, l’andamento dei prezzi segue in maniera differenziata e con diversa intensità le fasi del ciclo, a seconda della localizzazione degli immobili e delle loro caratteristiche.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli sono i seguenti:

• andamento dei tassi di interesse;

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• liquidità presente sul mercato e presenza di investimenti alternativi remunerativi;

• crescita economica.

Bassi tassi di interesse, elevata liquidità presente sul mercato e mancanza di investimenti alternativi remunerativi si accompagnano, di norma, ad una crescita dei valori immobiliari.

La crescita economica, influisce positivamente sulla domanda di spazi in locazione e sul livello degli affitti e, conseguentemente, esercita un effetto positivo sul prezzo degli immobili.

La politica di gestione del Gruppo è finalizzata a minimizzare gli effetti delle diverse fasi del ciclo attraverso:

contratti di lunga durata stipulati con conduttori di elevato standing, che consentono di mitigare gli effetti di una riduzione degli affitti di mercato e la conseguente riduzione dei prezzi degli immobili;

il mantenimento di un “vacancy rate” basso, in modo da evitare il rischio di riaffitto in fasi di limitata domanda di spazi per la locazione.

investimenti in progetti di sviluppo caratterizzati da elevati standard qualitativi in termini di servizi, flessibilità ed efficienza gestionale.

Di seguito viene fornita una rappresentazione dei principali rischi gestiti dal Gruppo legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività.

Rischi relativi al mancato rispetto del piano industriale.

Il rischio riguarda tutti i potenziali eventi che possono compromettere il raggiungimento degli obiettivi del piano industriale nei tempi e nei contenuti stabiliti.

Il Gruppo ha implementato un sistema di monitoraggio continuo sullo stato di attuazione del piano industriale che consente alla Direzione di ottenere le informazioni necessarie per intraprendere le conseguenti azioni correttive.

In relazione agli obiettivi di sviluppo del Gruppo, il piano industriale allo stato è strettamente collegato (i) alle obbligazioni rivenienti dagli accordi sottoscritti nell’ambito dell’operazione Project Starfighter per la realizzazione delle attività di bonifica e realizzazione infrastrutture nonché (ii) alla valorizzazione delle iniziative immobiliari in portafoglio. Pertanto tale rischio trae origine da molteplici fattori tra cui le alee connesse allo sviluppo delle iniziative (che prevalentemente si focalizzano sugli interventi ambientali, infrastrutturali e realizzativi) e le conseguenti difficoltà relative alla concretizzazione di eventuali rapporti di partnership per la valorizzazione ed il finanziamento delle iniziative stesse.

Il potenziale rischio si concretizza altresì nel disallineamento sotto il profilo temporale dei target di sviluppo definiti all’interno del piano rispetto alle opportunità concesse dalle leggi urbanistiche.

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Tale rischio potrebbe esplicitarsi anche a seguito delle richieste di variazione del progetto da parte di nuovi potenziali partner.

Il Gruppo ha istaurato con la Pubblica Amministrazione un rapporto di confronto e coinvolgimento continuo. Inoltre il Gruppo è supportato da professionisti di primario standing selezionati attraverso un processo strutturato che garantisce la scelta di soggetti dalle comprovate capacità tecniche per le attività di progettazione urbanistica coerenti con i target definiti.

A fronte di tali potenziali incertezze, comunque, il Management del Gruppo si impegna nel costante monitoraggio del mercato per la ricerca di potenziali partner.

Mancata vendita / valorizzazione asset non in linea con le previsioni strategiche del Gruppo

Il rischio riguarda tutti i potenziali eventi che possono influire sul raggiungimento degli obiettivi dell’attività di vendita e di locazione degli Asset del Gruppo.

Attualmente, infatti, la possibilità di identificare controparti commerciali che presentino requisiti allineati alle aspettative ed alle esigenze della Società risulta essere talvolta elemento indipendente da fattori e da leve influenzabili internamente. Le aspettative sul settore immobiliare sono condizionate dall’attuale situazione economica, dalle non ancora edificanti condizioni di accesso al credito, nonché dalla situazione del mercato del lavoro. La situazione congiunturale del settore immobiliare appare quindi ancora incerta e complessa così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento.

Le conseguenze operative si potrebbero tradurre in una rarefazione delle operazioni di trading e nell’aumento degli immobili sfitti.

Pertanto il Gruppo gestisce tale rischio attraverso una costante attività di monitoraggio del Top Management sulle attività commerciali e del rispetto degli obiettivi strategici che consente di valutare e attuare azioni di vendita nella piena conoscenza degli obiettivi strategici prefissati.

Il continuo monitoraggio dello stato di attuazione del piano industriale da parte della Direzione consente la definizione di opportune azioni correttive.

Rischi connessi alla realizzazione esecutiva dei progetti

La realizzazione delle iniziative immobiliari presenta i rischi connessi all’attività di progettazione, alle problematiche ambientali, all’attività edificatoria, nonché alla sua durata e alla potenziale esposizione dell’iniziativa alla ciclicità del mercato immobiliare.

Tale ultimo aspetto è maggiormente più sensibile nei progetti di grande dimensione e di lungo periodo che, dovendo coniugare gli adempimenti amministrativi all’innovativa qualità progettuale, utilizzandola quale stimolo alla domanda presente sul mercato, non può che risentire degli effetti ciclici del settore immobiliare.

Ciò premesso, il potenziale rischio in oggetto si traduce nella possibilità che i) errori o criticità di progettazione compromettano gli obiettivi di tempestività e corretta realizzazione delle opere

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ii) le opere non siano, per cause imputabili all’appaltatore, realizzate nei tempi e nei modi previsti.

Con riferimento al punto i), le possibili problematiche connesse alla progettazione potrebbero comportare l’eventuale necessità di rifacimento dell’opera/di porzione di opera, modifiche di progetto o ritardi nella consegna. Il Gruppo si è dotato di un processo strutturato di selezione dei progettisti che mira ad identificare professionisti di comprovate capacità tecniche; inoltre è prevista la stipula di accordi con clausole contrattuali di garanzia e manleva. Il Gruppo monitora le attività di progettazione attraverso un dialogo costante con le controparti in tutte le attività correlate tramite verifica degli avanzamenti periodici della qualità e della conformità del lavoro.

Con riferimento al punto ii), le criticità realizzative derivanti da problematiche dell’appaltatore (es. lavorazione impropria/mancata esecuzione di parte di attività) potrebbero comportare ritardi nella realizzazione, connessi sia alla necessità di rifacimento dell'opera (o parte di essa) che all’apertura di contenziosi con l'appaltatore con conseguente interruzione dei lavori. Pertanto la Società adotta processi strutturati di selezione del fornitore, al fine di selezionare appaltatori che, oltre a requisiti di onorabilità, eticità, idoneità tecnico professionale, adeguatezza operativa/organizzativa, presentano un elevato grado di solidità patrimoniale e finanziaria. E’ previsto un monitoraggio costante dell’attività degli appaltatori, che permette di disporre in ogni momento delle informazioni per valutarne la situazione e per intraprendere tempestivamente le adeguate azioni correttive. Inoltre sono previste clausole contrattuali di garanzia per il committente (es: ritenute a garanzia sugli stati di avanzamento lavori, garanzia fideiussoria Performance Bond, stipula di apposite polizze assicurative, ecc..).

Le procedure di collaudo strutturale in corso d'opera consentono l’immediata identificazione di problematicità e la conseguente attuazione di azioni di rimedio.

Rischi fiscali

Il Gruppo, in funzione dell’attività immobiliare e del proprio patrimonio, è soggetto alle variazioni della normativa fiscale ed alle conseguenti ripercussioni finanziarie. La previsione degli esborsi fiscali è infatti effettuata sulla base dell’imposizione prevista dalla normativa vigente e non contempla variazioni che potrebbero intercorrere nel corso della gestione a seguito di interventi normativi.

La Società è dotata di una struttura fiscale dedicata che, con il supporto di consulenti esterni, gestisce la fiscalità ordinaria e straordinaria. Il trattamento fiscale di operazioni di Business e societarie significative sono supportate da pareri di professionisti.

Gli impatti finanziari di tale rischio sono legati anche agli esborsi connessi ad avvisi di accertamento e avvisi di liquidazione di imposta da parte delle autorità competenti (es. Agenzia delle Entrate, uffici tributari) e ai successivi contenziosi. I contenziosi che interessano il Gruppo Risanamento non comportano rischi economici che non siano stati debitamente rappresentati attraverso la previsione di adeguati fondi. La periodica analisi dei singoli contenziosi, con il supporto di consulenti esterni di primario standing, consente di rivedere periodicamente gli accantonamenti effettuati in ragione dello stato delle cause. Conseguentemente nei bilanci delle singole società sono stati effettuati, ove del caso, gli stanziamenti ritenuti necessari.

Il Gruppo, alla data di predisposizione della seguente relazione, non ha contenziosi tributari in essere degni di menzione.

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Rischi connessi agli strumenti finanziari

Per l’analisi dei rischi connessi agli strumenti finanziari si rinvia al successivo paragrafo 3.7.

Rischi relativi all’indebitamento finanziario

Alla data del 31 dicembre 2024 il Gruppo Risanamento evidenzia una posizione finanziaria netta positiva pari a circa 14 milioni di euro.

In particolare, la stessa ha registrato la seguente evoluzione:

31 dic 2231 dic 2331 dic 24

Posizione finanziaria netta (milioni/euro) (567) 50 14

negativa positivapositiva

In relazione all’indebitamento finanziario in precedenza illustrato ed in conformità sia alla richiesta Consob del 23 giugno 2017 che ai principi ribaditi dalla raccomandazione Consob n. DEM 9017965 del 26 febbraio 2009, si evidenzia che sia al 31 dicembre 2024 che alla data di redazione della presente relazione non si segnalano covenants non rispettati.

Tutto ciò anche in considerazione del fatto che al 31 dicembre 2024 il Gruppo Risanamento non ha in essere alcun indebitamento finanziario nei confronti del sistema bancario (al netto di commissioni maturate su fidejussioni per 0,6 milioni di euro oggetto di richiesta di riscadenziamento) in quanto - come già ampiamente anticipato - tutte le posizioni debitorie esistenti sono state totalmente estinte nell’ambito della definizione dell’operazione Project Starfighter.

Rischi connessi ai debiti scaduti

•Debiti commerciali

L’ammontare dei debiti commerciali scaduti alla data del 31 dicembre 2024 è di 6 milioni di euro2 contro gli 0,5 milioni al 31 dicembre 2023; alla data del 31 dicembre 2024 non vi sono posizioni in contenzioso contro una posizione, pari a 0,1 milioni di euro, al 31 dicembre 2023.

•Debiti tributari

Alla data del 31 dicembre 2024 non si segnalano debiti tributari e debiti di natura previdenziale scaduti.

2 Importo che in gran parte si riferisce a debiti nei confronti dell’ATI Semp-Suez per le attività di bonifica effettuate e maturato nelle more della definizione degli accordi poi sottoscritti con il Fondo Heartbeat (Addendum al DFA) e con la stessa ATI (Addendum per il completamento delle opere di bonifica pre olimpiche)

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•Debiti finanziari

Si segnala che alla data del 31 dicembre 2024 non si evidenziano debiti finanziari scaduti.

Rischi correlati ai contenziosi

I contenziosi che interessano il Gruppo Risanamento non comportano rischi economici che non siano stati debitamente rappresentati anche attraverso l’appostazione di adeguati fondi. La periodica analisi dei singoli contenziosi, con il supporto anche di legali esterni, consente di rivedere periodicamente gli accantonamenti effettuati in ragione dello stato delle cause.

Alla data del 31 dicembre 2024 non sono in essere decreti ingiuntivi.

Rischi connessi ai conflitti RUSSIA – UCRAINA e ISRAELE - PALESTINA

Con riferimento specifico alle attività detenute dal gruppo Risanamento si ribadisce che nessun interesse specifico è legato ai paesi oggetto del conflitto. Ovviamente si sta ponendo la dovuta attenzione sul tema di aumento dei costi di materie prime e delle fonti di energia che potrebbero influenzare i futuri investimenti relativi alle iniziative immobiliari di sviluppo in portafoglio.

Rischi connessi alla cybersecurity

Per quanto concerne eventuali rischi connessi alla cybersecurity la società è da sempre sensibile alla materia ponendo alta attenzione alle nuove soluzioni e tecnologie di sicurezza informatica.

La società non è stata oggetto di attacchi informatici. Svolge una costante attività di controllo ed aggiornamento dei software di sicurezza dell’infrastruttura informatica, con formazione e sensibilizzazione dei dipendenti sulla prevenzione, oltre ad una efficace strategia di backup e disaster recovery.

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Continuità aziendale

Con la definizione della operazione Project Starfighter - intercorsa nel giugno 2023 con il gruppo Lendlease e gli istituti di credito, concernenti i termini e le condizioni dello sviluppo del progetto Milano Santa Giulia - il gruppo Risanamento è rimasto responsabile del completamento operativo delle attività di bonifica delle aree e della realizzazione delle opere infrastrutturali di accesso all’area quali la realizzazione del Tramvia, tra stazione di Rogoredo e Forlanini, il nuovo svincolo di Mecenate e la Via Toledo, la strada di collegamento tra lo svincolo di Mecenate e quello della Paullese, che diventerà anche la via di accesso all’Arena.

Il tutto a valle dell’attestazione intervenuta in data 28 giugno 2023 da parte del professionista indipendente Dott. Roberto Spada del piano di risanamento del Gruppo ex art. 56 C.C.I. approvato dal Consiglio di Amministrazione il 21 marzo 2023, il cui piano industriale sottostante - basato sulle linee guida strategiche 2023-2024 approvate dal Consiglio di Amministrazione del 2 febbraio 2023) - prevede le seguenti componenti:

(1) implementazione dell’operazione Project Starfighter (nelle modalità ivi previste);

(2) implementazione di due progetti di riqualificazione sugli asset già di proprietà del Gruppo, in particolare (i) l’asset di Milano, Via Grosio sito nel quartiere Gallaratese e (ii) il complesso immobiliare di Torri di Quartesolo, in provincia di Vicenza (ex sede di IntesaSanPaolo);

(3) mantenimento dell’attuale struttura organizzativa del Gruppo, composta da circa 30 persone, con forte track record e competenze nelle attività di rigenerazione urbana, project development, riqualificazione fabbricati e asset management; e

(4) perseguimento di strategie di sviluppo di nuovo business futuro facendo leva sulla propria struttura

Con specifico riferimento all’iniziativa immobiliare Milano Santa Giulia procedono le attività correlate alla realizzazione delle opere di urbanizzazione oltre a quelle relative alla bonifica dei terreni. In particolare – come ampiamente descritto nel precedente paragrafo 3.3 – sono proseguite tutte le attività operative nel rispetto delle previsioni progettuali dettate dalle esigenze connesse alle Olimpiadi invernali del 2026 e sotto la sorveglianza degli Enti preposti con i quali la società è costantemente in stretto contatto anche per risolvere problematiche di natura temporale con modalità condivise e volte a consentire il corretto svolgimento dell’evento olimpico. A tale riguardo si ricorda che il Collegio di Vigilanza durante la riunione del 9 febbraio 2024, presenziata da tutti i soggetti pubblici e privati coinvolti nel progetto, ha concordato con la Segreteria Tecnica sulla necessità di depositare, nel corso del primo semestre 2024, una variante al POB ai sensi della quale venissero distinte, anche a livello cronologico e di relativa esecuzione, le attività di bonifica funzionali a consentire lo svolgimento della manifestazione olimpica e quelle che, invece, sono connesse alle aree da sviluppare dopo la conclusione dei Giochi. Tale variante “la c.d. Variante 5” è stata depositata da Risanamento il 17 maggio 2024; la relativa istruttoria tecnica si è conclusa positivamente il 21 agosto 2024 e la Variante è stata definitivamente approvata in data 17 dicembre 2024

Come meglio dettagliato e specificato nell’ambito della presente relazione questo nuovo contesto ha fatto registrare un sensibile ed importante incremento dei costi inerenti le opere di bonifica riconducibili in buona parte a situazioni non dipendenti dalla responsabilità di Risanamento; ciò ha generato conseguentemente la necessità di un confronto tra le parti coinvolte negli accordi Project Starfighter al fine di aggiornare gli stessi identificando le idonee coperture economico finanziarie degli extra costi emersi. A seguito di una articolata negoziazione in data 18 aprile 2025 - in esecuzione del relativo term sheet vincolante sottoscritto il 7 marzo 2025 - è stato sottoscritto con, inter alios, il fondo MSG Heartbeat (il "Fondo"), l’addendum al Development Framework Agreement del 29 giugno 2023 concernente, tra l’altro, i principali termini e condizioni in base ai quali il Fondo stesso si è formalmente impegnato a mettere a disposizione gli importi necessari per il completamento delle

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attività di bonifica concernenti la Macrofase 2 (pre olimpica) per massimi aggiuntivi euro 39 milioni, oltre a quelli originariamente previsti dagli accordi; si precisa altresì che complessivamente tali importi allo stato risultano in linea con i costi previsti dal computo metrico estimativo, predisposto nella Variante 5 al POB, ed utilizzato e confermato dall’appaltatore che ha preso in carico l’esecuzione dei lavori con l’addendum al contratto di appalto sottoscritto in data 14 aprile 2025.

Parallelamente il gruppo Risanamento sta proseguendo il processo di valorizzazione degli ulteriori asset in portafoglio (complesso immobiliare sito in via Grosio – Milano e complesso immobiliare sito nel comune di Torri di Quartesolo – Vicenza) nelle modalità precedentemente descritte nel paragrafo 3.3 della presente relazione. Occorre in questo caso evidenziare che con specifico riferimento all’immobile di via Grosio il mancato rilascio del titolo edilizio per l’avvio della riqualificazione prevista sta comportando un importante rallentamento dell’iniziativa immobiliare nonostante le opportunità che oggi offre il mercato milanese.

Tale situazione (che continua a perdurare tenuto anche conto delle problematiche in essere nel settore edilizio dell’amministrazione comunale di Milano e che è stata monitorata con molta attenzione anche per cogliere eventuali nuove opportunità offerte dal mercato immobiliare) ha indotto la società a modificare il processo di valorizzazione di questa iniziativa accettando una proposta vincolante di acquisto dell’intero complesso immobiliare (soggetta a due diligence) nello stato attuale ed a valori coerenti con quelli peritali nonché con il valore iscritto in bilancio.

Tenuto conto degli impegni finanziari del Gruppo e di quanto sopra indicato, considerando le disponibilità liquide e non vincolate esistenti alla data del 31 dicembre 2024, pari a circa 9,9 milioni di euro, unitamente ai flussi in uscita ed in entrata previsti per i prossimi 12 mesi, che considerano tra gli altri quelli correlati:

•agli esborsi correlati alla prosecuzione e/o completamento delle opere di bonifica e delle opere pubbliche relative all’iniziativa Milano Santa Giulia e necessarie per lo svolgimento dell’evento olimpico in ottemperanza alle obbligazioni rivenienti dagli accordi sottoscritti e

•agli incassi rivenienti dal Fondo Lendlease MSG Heartbeat come disciplinato dagli accordi Project Starfighter anche alla luce dell’Addendum DFA (in precedenza richiamato) propedeutico, funzionale ed in coerenza con i pagamenti correlati, tra gli altri elementi, alla prosecuzione e/o completamento delle opere di bonifica e delle opere pubbliche

gli Amministratori hanno verificato l’atteso equilibrio finanziario del Gruppo ed hanno concluso ritenendo soddisfatto il presupposto sulla continuità aziendale nella redazione della Relazione Finanziaria Annuale al 31 dicembre 2024 per i 12 mesi successivi all’approvazione del bilancio.

Considerato il quadro sopra rappresentato ed i fattori di rischio di cui si è dato ampia disamina nella sezione “Risk management” della presente Relazione, preso atto delle azioni intraprese e finalizzate al loro superamento, gli Amministratori hanno ritenuto appropriato l’utilizzo del presupposto della continuità aziendale nella predisposizione della Relazione Finanziaria Annuale Esercizio 2024 pur in presenza dell’incertezza significativa – che può far sorgere dubbi significativi sulla capacità del Gruppo di continuare la propria operatività sulla base del presupposto della continuità aziendale – correlata al rischio di liquidità nel breve e medio termine. Infatti nel breve termine, nonostante i costi della Macrofase 2 dei lavori di bonifica, così come le opere infrastrutturali propedeutiche all’accesso all’area olimpica, trovino sostanziale copertura negli accordi con il Gruppo Lendlease, le previsioni di cassa per i prossimi dodici mesi assumono la realizzazione di flussi da cessione di asset, non ancora finalizzata, da incasso di crediti condizionati alla realizzazione di infrastrutture e da svincolo di importi attualmente in pegno a fronte di garanzie rilasciate. Nel medio termine, invece, permane una

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significativa incertezza per gli impegni del Gruppo Risanamento successivi ai prossimi dodici mesi, relativi (i) alla copertura della quota di costi dei lavori della Macrofase 3 di competenza di Risanamento (che al netto della contribuzione concordata con il Fondo nell’ambito dell’Amended DFA ammonta a circa 15 milioni di euro) e (ii) al contributo pari a circa 5,3 milioni di euro dovuto da Risanamento a seguito dell’esercizio del diritto di step-in sull’Area Colombo da parte del Developer concordato tra le parti sempre nell’ambito dell’Amended DFA.

Sono inoltre stati oggetto di attenta valutazione ai fini dell’adozione del presupposto della continuità aziendale nella redazione del bilancio, anche i sottoelencati elementi di stima e incertezza relativi nello specifico:

•alle stime di costo per lavori di bonifica da effettuarsi successivamente all’evento olimpico (cd macro fase 3), attualmente riflesse nella Variante al POB depositata in data 9 aprile 2025 al Comune di Milano ed in attesa di approvazione. Tuttavia, la stima dei costi rappresentata ed elaborata con il supporto di esperti indipendenti, così come la fattibilità del cronoprogramma, confermata dalla Direzione Lavori, rappresentano, alla data di approvazione dei bilanci d’esercizio e consolidato, la miglior stima disponibile, e sono ritenute ragionevoli e realistiche tenendo anche in conto l’esperienza ad oggi maturata con i lavori in corso. Si ricorda comunque che – come meglio indicato nel paragrafo eventi successivi in cui vengono specificati i termini dell’ Addendum DFA – è prevista la facoltà del Fondo (entro la data del 31 luglio 2025) di subentrare negli impegni contrattuali per l’esecuzione dei lavori di ripristino ambientale relativi alla Macrofase 3 liberando conseguentemente Risanamento da tale obbligazione (“step-in”); in tale caso Risanamento dovrà riconoscere un importo da definire e comunque alternativo a quello sopra indicato per la realizzazione delle opere.

•alle prospettive operative di medio periodo successive alla conclusione delle attività di bonifica e infrastrutturali relative all’area MSG (tenuto anche conto della eventualità di esercizio da parte del Fondo del sopracitato step-in). A seguito del completamento delle opere relative al progetto MSG e della possibile cessione del complesso immobiliare di via Grosio - Milano, si prefigurerebbe la necessità di un aggiornamento del piano di risanamento del Gruppo ex art. 56 C.C.I. approvato dal Consiglio di Amministrazione il 21 marzo 2023.

•equilibrio patrimoniale: alla data di approvazione del bilancio d’esercizio, la perdita realizzata da Risanamento S.p.A. nel 2024 ha sensibilmente ridotto il patrimonio netto della Società portandolo a 5.372 migliaia di euro, integrando pertanto la fattispecie di cui all’art. 2446 del cc. Tuttavia, la Società, nel 2022 aveva deliberato la sospensione delle perdite relative agli esercizi 2020 (32.759 migliaia di euro) e 2021 (5.280 migliaia di euro) ai sensi dell’art. 6, comma 1, del Decreto Legge 23/2020 (convertito con modifiche alla L. 40/2020, come sostituito dall’art. 1, comma 266, L. 178/2020) e L. 15/2022 (che ha esteso anche al 2021 la possibilità di sterilizzazione). La copertura di tali perdite è pertanto rinviata entro il quinto esercizio successivo rispetto a quello in cui tali perdite sono emerse, con prospettive incerte, per quanto sopra descritto ed unitamente a quanto indicato nel paragrafo “Evoluzione prevedibile della gestione”, sulla capacità di Risanamento di generare proventi sufficienti al loro ripianamento ovvero di ottenere una copertura delle perdite stesse ai sensi di legge.

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3.7 Informazioni sugli strumenti finanziari

3.7- INFORMAZIONI SUGLI STRUMENTI FINANZIARI

Il Gruppo Risanamento, nel rispetto dell’economicità delle proprie scelte strategiche, riconosce grande importanza alla valutazione ed alla gestione dei rischi quali elementi essenziali per:

•garantire un’affidabile e sostenibile generazione di valore in un contesto di rischio controllato;

•proteggere l’assetto finanziario garantendo un solido supporto alle funzioni di gestione caratteristica.

Nel contesto specifico del core business del Gruppo tale attività assume un’importanza fondamentale in quanto i flussi di cassa connessi sono discontinui per natura e la lunghezza e la variabilità del ciclo di “acquisto – valorizzazione - costruzione – vendita” sono particolarmente rilevanti.

In questo scenario l’obiettivo si traduce nel minimizzare il profilo di volatilità dei flussi e del costo finanziario mediante un’attività di gestione e di copertura del rischio volta a definire l’onerosità dei flussi finanziari o renderne meno variabile l’andamento.

I principali strumenti finanziari in essere, diversi dai derivati, comprendono depositi bancari a vista e a breve termine e finanziamenti bancari e leasing, che hanno l’obiettivo di finanziare le attività operative del Gruppo. Inoltre in base a quanto disposto dal principio IFRS 9, rientrano in tale categoria anche debiti e crediti commerciali derivanti dall’attività operativa.

I rischi principali generati dagli strumenti finanziari del Gruppo sono il rischio di tasso di interesse, il rischio di cambio, il rischio di liquidità e il rischio di credito.

Il Consiglio di Amministrazione riesamina e concorda le politiche per gestire detti rischi, come riassunte di seguito.

Rischio di tasso di interesse

In linea generale la strategia di Risk Management del Gruppo mira essenzialmente a contenere i costi di funding ed a stabilizzare i flussi finanziari, in modo tale da garantire margini di certezza ai flussi di cassa derivanti dalla gestione caratteristica.

Allo stato attuale ed a seguito della sottoscrizione nel 2023 degli accordi afferenti l’operazione Project Starfighter il Gruppo non ha in essere alcun finanziamento avendo operato la totale esdebitazione dei debiti verso gli istituti bancari.

Inoltre alla data di redazione della presente relazione non risultano in essere strumenti derivati.

Pertanto sulla base dell’attuale situazione il rischio di tasso è considerato marginale.

In ogni caso, qualora le condizioni dovessero modificarsi e si rendesse necessario mitigare il rischio di tasso, è vigente la procedura volta alla continua ricerca di un hedging naturale attraverso la strutturazione temporale e qualitativa dei flussi finanziari legati all’attività caratteristica che minimizzino sfasamenti rilevanti nel tempo, cercando di mantenere adeguati margini di sicurezza in termini di importi.

Inoltre, per fronteggiare il rischio di oscillazione di parametri di mercato, è prevista, anche per l’esposizione delle proprie controllate, la sottoscrizione di contratti derivati a copertura di specifiche

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operazioni o gruppi di operazioni omogenei.

Si noti che l’attività di gestione e copertura di Gruppo può riguardare la copertura di rischio puntuale e/o prospettica in un dato arco temporale.

L’efficacia della copertura è monitorata periodicamente (a livello di Gruppo) confrontando anche l’ammontare della posta coperta in essere con il nozionale della copertura per evitare sovra/sottodimensionamenti della copertura stessa.

Le operazioni di copertura sono effettuate coerentemente con la policy per la gestione del rischio tasso, formalizzata ed emanata e con la procedura interna di gestione degli strumenti finanziari derivati. Il Gruppo stipula operazioni in derivati, principalmente swap di tassi di interesse ed interest rate cap, con la finalità di gestire il rischio di tasso di interesse generato dalle attività e dalle connesse fonti di finanziamento.

Si precisa infine che non è consentita la negoziazione di strumenti finanziari e l’utilizzo di tali strumenti con finalità speculative.

Rischio di cambio

Si fa presente che alla data del 31 dicembre 2024 non risulta alcuna esposizione connessa a tale rischio.

Rischio di credito

Il rischio di credito riguardante le attività finanziarie del Gruppo, che comprendono crediti commerciali e finanziari, disponibilità liquide e mezzi equivalenti, presenta un rischio massimo pari al valore contabile di queste attività in caso di insolvenza della controparte.

Come evidenziato nella tabella riepilogativa presentata nelle note al bilancio, le controparti interessate ai crediti finanziari sono Gruppi bancari nazionali ed internazionali di primario standing.

Infine, non sono in essere fideiussioni la cui escussione è ritenuta probabile.

Al fine di limitare tale rischio la società effettua costantemente il monitoraggio delle posizioni dei singoli clienti, analizza i flussi di cassa attesi e quelli consuntivati al fine di intraprendere tempestivamente eventuali azioni di recupero.

Per quanto riguarda le controparti finanziarie per la gestione di risorse temporaneamente in eccesso o per la negoziazione di strumenti derivati, il Gruppo ricorre solo ad interlocutori di elevato standing creditizio.

Rischio di liquidità

L’obiettivo del Gruppo è di conservare un equilibrio tra il mantenimento della provvista e flessibilità attraverso l’uso di scoperti, finanziamenti e leasing.

I principali strumenti utilizzati dal Gruppo per la gestione del rischio di insufficienza di risorse finanziarie disponibili a far fronte alle obbligazioni finanziarie e commerciali nei termini e nelle scadenze prestabiliti sono costituiti da piani finanziari periodici e da piani di tesoreria, per consentire una completa e corretta rilevazione e misurazione dei flussi monetari in entrata e in uscita. Tali piani risultano significativamente influenzati dalla realizzazione dei piani di vendite nelle tempistiche e per gli importi coerenti con le previsioni espresse, in correlazione con i piani di rimborso dei debiti

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finanziari contratti a supporto degli investimenti.

Altri rischi

Infine si segnala che non vi sono rischi specifici legati a variazioni di prezzi.

Le funzioni aziendali preposte al presidio dei rischi di natura finanziaria ed al sistema dei controlli connesso si confrontano periodicamente con i responsabili delle unità operative al fine di monitorare i diversi profili di rischio ed il corretto funzionamento dei meccanismi di presidio. In particolare i rischi di natura prettamente finanziaria sono gestiti principalmente all’interno della funzione Finanza, con l’ausilio di advisors esterni, con una attività che si sviluppa nelle seguenti fasi: identificazione, stima del rischio, valutazione, gestione del rischio, reporting, comunicazione e monitoraggio.

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3.8 Andamento delle principali macro-attività del Gruppo

3.8 - ANDAMENTO DELLE PRINCIPALI MACRO ATTIVITA’ DEL GRUPPO

Il Gruppo Risanamento opera in tre settori di attività: sviluppo; reddito; trading.

SVILUPPO

Il risultato operativo per il settore di sviluppo è evidenziato nella tabella sottostante.

euro/000
Conto economico consolidato - Settore Sviluppo	2024	2023
Ricavi	134	595.391
Variazione delle rimanenze	384	(544.279)
Altri proventi	342	6.143
Valore della Produzione	860	57.255
Acquisti di immobili	-	-
Costi per servizi	(7.261)	(16.966)
Costi del personale	0	(229)
Altri costi operativi	(32.690)	(2.658)
EBITDA	(39.091)	37.402
Ammortamenti	(16)	(871)
Plusvalenze / Minusvalenze / Svalutazioni / Ripristini di valore di attività non ricorrenti	(114)	(21.623)
RISULTATO OPERATIVO (EBIT)	(39.221)	14.908

I risultati economici del settore si riferiscono prevalentemente alla iniziativa Milano Santa Giulia e sono l’espressione delle attività di investimento relative alla definizione ed attuazione degli interventi di natura ambientale, al completamento delle opere di urbanizzazione secondaria dell’area sud ed a quelle connesse alla progettazione ed all’ottenimento della variante al PII.

Il sensibile peggioramento del Risultato Operativo rispetto al precedente esercizio è correlato (come già ampiamente evidenziato) agli effetti dell’operazione Project Starfighter intercorsa nel mese di giugno 20233. Al netto di tali effetti si evidenzia che:

•I costi per servizi risultano (al netto dell’onere non ricorrente registrato nel 2023) risultano in linea con il dato del precedente esercizio;

•Gli altri costi operativi registrano un sensibile incremento legato all’adeguamento del fondo rischi bonifiche come meglio specificato alla nota 14 nel bilancio consolidato.

3 Si ricorda infatti che con riferimento all’esercizio 2023:

•Il valore della produzione era la risultante della differenza tra la voce ricavi che recepiva il prezzo di cessione attribuito ai diritti di superficie e la voce variazione delle rimanenze che recepiva lo scarico del correlato valore di rimanenza. Si segnala altresì che nella voce altri proventi era stato contabilizzato il ricavo non ricorrente – pari a circa 5,5 milioni di euro – relativo ad un contributo “una tantum” maturato a seguito degli accordi sottoscritti nell’ambito dell’operazione Project Starfighter;

•I costi per servizi recepivano oltre ai normali costi di gestione gli effetti di un onere non ricorrente pari a 9 milioni di euro (generato sempre nell’ambito dell’operazione Project Starfighter) relativo all’attività di sviluppo e progettazione complessiva dell’area Milano Santa Giulia;

•La voce svalutazioni recepiva l’adeguamento dei valori di carico ai valori di cessione degli immobili di proprietà classificati nelle Immobilizzazioni a seguito degli effetti generati dall’operazione Project Starfighter.

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REDDITO

Si fa presente che a seguito della riclassificazione effettuata nella voce “risultato netto da attività destinate alla vendita” - in ossequio a quanto previsto dall’IFRS 5 – di tutti gli oneri e i proventi relativi al complesso immobiliare locato a Sky nonché quelli derivanti dalla gestione residuale dei veicoli societari che detenevano il portafoglio immobiliare francese ceduto nel corso del 2014 il suddetto settore non risulta valorizzato.

TRADING

Il risultato operativo del settore Trading è evidenziato nella tabella seguente.

euro/000
Conto economico consolidato - Settore Trading	2024	2023
Ricavi	0	212
Variazione delle rimanenze	0	(547)
Altri proventi	0	73
Valore della Produzione	0	(262)
Acquisti di immobili	-	-
Costi per servizi	(562)	(620)
Costi del personale	-	-
Altri costi operativi	(355)	(358)
EBITDA	(917)	(1.240)
Ammortamenti	-	-
Plusvalenze / Minusvalenze / Svalutazioni / Ripristini di valore di attività non ricorrenti	-	-
RISULTATO OPERATIVO (EBIT)	(917)	(1.240)

Il “Risultato operativo” del settore è sostanzialmente determinato dalla differenza tra canoni di locazione/riaddebiti spese ai conduttori ed i costi di gestione e manutenzione relativi al residuo patrimonio di “Trading” nonché dai margini conseguiti dalle cessioni.

Il dato rappresentato risulta essere sostanzialmente in linea con l’esercizio precedente.

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INVESTIMENTI

Gli investimenti più significativi realizzati durante l’esercizio hanno riguardato:

Investimenti	euro/000
Concessioni, licenze, marchi e diritti similari	35
Altri beni	1.427
Portafoglio immobiliare	384
Attività di ripristino ambientale	26.722
Totale	28.568

Per un maggior dettaglio degli investimenti, si rimanda alle note n. 1, 3, 7 e 14 del bilancio consolidato.

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3.9 Rapporti tra le società del Gruppo e le entità correlate

3.9 - RAPPORTI TRA LE SOCIETA’ DEL GRUPPO E LE ENTITA’ CORRELATE

In merito ai rapporti intrattenuti dal Gruppo con parti correlate si precisa che tali rapporti rientrano nell’ambito dell’ordinaria gestione e sono regolati a condizioni di mercato. Alla data di riferimento risultano in essere i seguenti rapporti con imprese collegate, controllanti e altre correlate:

RAPPORTI PATRIMONIALI

31/12/2024
(euro/000)
DESCRIZIONE	Cassa	Crediti Commerciali	Pass. Finanziarie non correnti	Passività Finanziarie correnti	Debiti Commerciali
Società Collegate e Joint Venture
Società Correlate (Istituti di credito)	8.918	10		(409)	(679)
Altre società Correlate
Totale	8.918	10		(409)	(679)

I rapporti finanziari sono comprensivi di interessi liquidati a tassi di mercato.

RAPPORTI ECONOMICI

31/12/2024
(euro/000)
DESCRIZIONE	Ricavi	Altri Proventi	Costi per Servizi	Proventi Finanziari	Oneri Finanziari
Società Collegate e Joint Venture
Società Correlate (Istituti di credito)			(819)	255	(8)
Altre società Correlate
Totale			(819)	255	(8)

Non sono state poste in essere operazioni con dirigenti aventi responsabilità strategiche nella Capogruppo o in sue controllate.

In ottemperanza all’informativa sulle partecipazioni detenute dagli amministratori, dai sindaci, dai direttori generali e dai dirigenti con responsabilità strategiche direttamente o per il tramite di società controllate, di società fiduciarie e per interposta persona, in Risanamento S.p.A. e nelle sue controllate si fa presente che alla data del 31 dicembre 2024 nessuna delle figure precedentemente indicate possiede direttamente o indirettamente alcuna partecipazione azionaria nel capitale di Risanamento S.p.A..

Come previsto dall’art. 123 ter del D.Lgs 58/98 (“TUF”) le informazioni relative ai compensi degli amministratori, sindaci, direttori generali e dirigenti con responsabilità strategiche sono state rappresentate nella specifica relazione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e depositata contestualmente alla presente Relazione.

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3.10 Informazioni sull’ambiente

3.10 - INFORMAZIONI SULL’AMBIENTE

Con riferimento alla informativa in oggetto si rinvia a quanto precedentemente illustrato nei paragrafi 3.3 - Eventi principali e 3.6 - Risk management.

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3.11 - RISORSE UMANE

Con riferimento al personale del Gruppo Risanamento si riportano, in forma tabellare, le informazioni più rilevanti:

Composizione	Dirigenti	Quadri	Impiegati	Operai	Altre categorie	Totale
Uomini (numero)	4	5	8	0	0	17
Donne (numero)	1	6	7	0	0	14
Totale dipendenti	5	11	15	0	0	31
Età media	54	52	47	0	0	51
Anzianità lavorativa	16	15	13	0	0	15
Contratto a tempo indeterminato	5	11	15	0	0	31
Contratto a tempo determinato	0	0	0	0	0	0
Titolo di studio: laurea	5	6	8	0	0	19
Titolo di studio: diploma	0	5	7	0	0	12
Titolo di studio: licenza media	0	0	0	0	0	0

Turnover	1-gen-24	assunzioni	Dimissioni, pensionamenti e cessazioni	Passaggi di categoria	31-dic-24
Contratto a tempo indeterminato
- Dirigenti	5	0	(1)	1	5
- Quadri	10	2	0	(1)	11
- Impiegati	14	2	(1)	0	15
- Operai	0	0	0	0	0
- Altri	0	0	0	0	0
Contratto a tempo determinato
- Dirigenti	0	0	0	0	0
- Quadri	0	0	0	0	0
- Impiegati	0	0	0	0	0
- Operai	0	0	0	0	0
- Altri	0	0	0	0	0
TOTALE	29	4	(2)	0	31

Come evidenziato nelle tabelle sopra riportate, nel corso dell’anno 2024, l’assetto organizzativo evidenzia l’uscita di 1 Dirigente e di 1 Impiegato; l’assunzione di 2 impiegati e di 2 impiegati con qualifica Quadro (tutti a tempo indeterminato) oltre ad un passaggio di Categoria.

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3.12 Analisi della situazione economica, patrimoniale e finanziaria di Risanamento S.p.A

3.12– ANALISI DELLA SITUAZIONE ECONOMICA, PATRIMONIALE E FINANZIARIA DI RISANAMENTO S.P.A.

Il bilancio chiuso al 31 dicembre 2024 espone una perdita netta di 47,3 milioni di euro, rispetto alla utile netto di 11,9 milioni di euro dell’esercizio precedente.

Si ricorda preliminarmente che in data 30 giugno 2023 si è perfezionata la fusione per incorporazione della Controllata Milano Santa Giulia S.p.A. con effetti contabili e fiscali a partire dal 1 gennaio 2023 e che l’esercizio 2023 è stato positivamente influenzato dagli effetti non ricorrenti correlati dalla definizione dell’operazione Project Starfighter.

Conseguentemente a partire dall’esercizio 2023 la struttura economico patrimoniale della società risulta sostanzialmente modificata rendendo non omogenee le comparazioni con gli esercizi precedenti.

L’andamento economico, patrimoniale e finanziario della Società è connesso con quello delle società controllate facenti parte del Gruppo. Come già in precedenza anticipato l’operatività, oltre a prevedere il proseguimento della valorizzazione degli immobili di proprietà, continua ad essere sostanzialmente concentrata nello sviluppo della iniziativa immobiliare di Milano Santa Giulia prioritariamente sotto il profilo urbanistico / ambientale alla luce degli accordi sottoscritti nell’ambito dell’operazione Project Starfighter ampiamente illustrata dei paragrafi precedenti.

Il quadro complessivo dell’andamento della Risanamento S.p.A. è riepilogato nelle seguenti principali grandezze economiche e patrimoniali sinteticamente commentate. Per ulteriori dettagli si rinvia alle note al bilancio d’esercizio.

In particolare, per quanto concerne l’andamento economico si fa riferimento al seguente prospetto di conto economico riclassificato secondo il criterio della pertinenza gestionale:

	31/12/2024	31/12/2023	31/12/2022
Ricavi	2.173	601.833	2.958
Produzione interna	-	-549.169	-
Valore della produzione operativa	2.173	52.664	2.958
Costi esterni operativi	-12.311	-20.221	-4.276
Valore aggiunto	-10.138	32.443	-1.318
Costi del personale	-3.349	-3.400	-2.636
Margine operativo lordo	-13.487	29.043	-3.954
Ammortamenti e accantonamenti	-32.674	-24.522	-1.259
Risultato operativo della gestione caratteristica	-46.161	4.521	-5.213
Risultato dell'area accessoria	-135	-108	-115
Risultato dell'area finanziaria (al netto degli oneri finanziari)	683	2.239	-43.929
Risultato dell'area straordinaria	-	-	-
Oneri finanziari	-395	-6.991	-9.416
Risultato lordo	-46.008	-339	-58.673
Imposte sul reddito	172	13.338	-1.222
Risultato derivante dalle attività di funzionamento	-45.836	12.999	-59.895
Utile (perdita) da attività destinate alla vendita	-1.450	-1.100	-
RISULTATO NETTO	-47.286	11.899	-59.895

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Ai fini di una corretta comparazione ed analisi dei dati di seguito in commento si ricorda che l’esercizio 2023 è stato positivamente influenzato dagli effetti non ricorrenti correlati dalla definizione dell’operazione Project Starfighter intervenuta nei giorni 29 e 30 giugno 2023.

Il “Valore della produzione operativa”, pari a 2,2 milioni di euro, che si confronta con il dato del 31 dicembre 2023 pari a circa 52,7 milioni di euro. A tale riguardo si ricorda che il dato del 2023 era sostanzialmente definito dalla differenza tra la voce ricavi che recepiva il prezzo di cessione attribuito ai diritti di superficie delle aree e la voce produzione interna che recepiva lo scarico del correlato valore di rimanenza.

I “costi esterni operativi” (pari a 12,3 milioni di euro) risultano in decremento rispetto a quanto registrato nell’esercizio 2023 (20,2 milioni di euro), dato che recepiva oltre ai normali costi di gestione gli effetti di un onere non ricorrente pari a 9 milioni di euro (generato sempre nell’ambito dell’operazione Project Starfighter) relativo all’attività di sviluppo e progettazione complessiva dell’area Milano Santa Giulia. Per il periodo in corso si evidenzia che i costi correlati alla gestione e valorizzazione degli immobili/aree in sviluppo ammontano a 7,7 milioni di euro (ed includono i maggiori costi sostenuti per lo smaltimento di alcuni materiali risultanti inquinati), quelli per costi legali, societari e notarili risultano pari a 0,9 milioni di euro, gli emolumenti per organi sociali si attestano a 0,9 milioni di euro mentre gli oneri correlati all’ottenimento di fideiussioni sono pari a 0,5 milioni di euro. A questi si aggiungono i costi relativi alla tassazione indiretta sugli immobili (IMU), i costi di assicurazione e altri costi per servizi (edp, servizi commerciali, noleggi, ecc.) per complessivi 2,3 milioni di euro.

I “costi del personale” risultano in linea rispetto a quanto rilevato nello scorso esercizio.

La voce “ammortamenti e accantonamenti” recepisce lo stanziamento effettuato per opere di ripristino ambientale al fine di ottenere (considerando anche le garanzie contrattuali rilasciate a favore di Risanamento nell’ambito degli accordi Project Starfighter) che il fondo rischi possa rappresentare la miglior stima ad oggi possibile a valle delle attività svolte e dei fatti intercorsi come meglio e dettagliatamente specificato alla successiva nota 16 del bilancio separato. Si ricorda che il dato registrato nell’esercizio 2023 recepiva sostanzialmente la svalutazione contabilizzata relativa all’adeguamento dei valori di carico ai valori di cessione degli immobili di proprietà classificati nelle Immobilizzazioni a seguito degli effetti generati dall’operazione Project Starfighter.

Il risultato dell’area finanziaria (al netto degli oneri finanziari) registra gli effetti positivi rivenienti dall’investimento della liquidità esistente e si confronta con il dato del corrispondente periodo del 2023 che peraltro recepiva gli effetti dell’operazione di saldo e stralcio realizzata con Monte dei Paschi di Siena relativamente al debito esistente al 30 giugno 2023 pari a 5,5 milioni di euro, estinta con il pagamento di euro 2,2 milioni di euro.

La voce “oneri finanziari” pari a 0,4 milioni di euro si è drasticamente ridotta non avendo più alcuna posizione debitoria verso il ceto bancario a seguito della esdebitazione totale avvenuta con la sottoscrizione degli accordi relativi al Project Starfighter e si confronta con il dato del corrispondente periodo del 2023 (pari a 7,0 milioni di euro).

Le imposte sul reddito nell’esercizio risultano non significative e si confrontano con il dato dell’esercizio precedente pari ad un saldo netto positivo di circa 13,3 milioni di euro in quanto alla componente negativa per Irap generata sui margini economici realizzati si contrapponeva una

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importante componente positiva derivante dal rilascio delle imposte differite (come meglio di seguito specificato alla nota 6 del bilancio separato dell’esercizio 2023).

Da ultimo si segnala che la voce perdita da attività destinate alla vendita si riferisce all’adeguamento del valore dell’opera d’arte “Sfera di San Leo” rispetto al presumibile valore di realizzo come meglio specificato alla nota 12 del bilancio.

La situazione patrimoniale della società è esposta nel seguente prospetto:

euro/000	31/12/24	31/12/23	31/12/22
Attività non correnti	39.429	41.589	535.467
Attività correnti	98.610	87.794	25.223
Passività non correnti	(57.712)	(51.412)	(3.533)
Passività correnti	(83.242)	(70.810)	(16.329)
CAPITALE INVESTITO NETTO	(2.915)	7.161	540.828
Patrimonio netto di gruppo	5.372	52.657	69.650
Patrimonio netto di terzi	0	0	0
Totale patrimonio netto	5.372	52.657	69.650
Posizione finanziaria netta	(8.287)	(45.496)	471.178
MEZZI FINANZIARI NETTI	(2.915)	7.161	540.828

In via preliminare si ricorda che nel corso del mese di giugno 2023, la definizione dell’operazione Project Starfighter unitamente agli effetti derivanti dall’operazione straordinaria di fusione (della controllata Milano Santa Giulia S.p.A.) aveva comportato una sostanziale modifica della struttura patrimoniale del gruppo che aveva visto la significativa riduzione della posta relativa alle Attività non correnti a seguito della eliminazione della partecipazione in Milano Santa Giulia S.p.A. e l’incremento delle Attività correnti a seguito dell’iscrizione del valore della nuda proprietà dei terreni di Milano Santa Giulia.

Fatta questa dovuta premessa si evidenzia che le voci che compongono il “Capitale investito netto” al 31 dicembre 2024 si presentano sostanzialmente in linea rispetto al dato rilevato al 31 dicembre 2023 ad eccezione delle Attività correnti in virtù dei crediti maturati nel periodo verso il fondo “Lendlease MSG Heartbeat” (di seguito anche “Fondo”) in ottemperanza a quanto stabilito negli accordi Project Starfighter e delle Passività correnti per acconti e debiti maturati nel periodo nell’ambito della realizzazione delle opere infrastrutturali e di ripristino ambientale sulle aree di Milano Santa Giulia.

Il “Patrimonio netto”, che si attesta a circa 5,4 milioni di euro contro i 52,7 milioni di euro al 31 dicembre 2023 è negativamente influenzato dal risultato d’esercizio; si rimanda al prospetto dei movimenti di “Patrimonio netto” ove sono dettagliatamente indicate tutte le movimentazioni dell’esercizio.

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Posizione finanziaria netta

Come già indicato in precedenza, si ricorda che la “Posizione finanziaria netta” è calcolata secondo i criteri previsti dagli “Orientamenti in materia di obblighi di informativa ai sensi del regolamento sul prospetti” (ESMA 32-382-1138 del 4.3.2021). che sono stati oggetto di apposito Richiamo di attenzione da parte della CONSOB (CONSOB – RA 5/21 del 29.4.2021).

La sua composizione risulta essere la seguente

		euro/000	31/12/24	31/12/23	31/12/22
A.	Disponibilità liquide		4	3	3
B.	Mezzi equivalenti a disponibilità liquide		16.149	49.898	2.464
C.	Altre attività finanziarie correnti		0	0	0
D.	LIQUIDITA'	(A + B + C)	16.153	49.901	2.467
E.	Debito finanziario corrente (inclusi gli strumenti di debito ma escluso punto F successivo)		5.736	4.294	436.954
F.	Parte corrente del debito finanziario non corrente		154	46	21
G.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO CORRENTE	(E + F)	5.890	4.340	436.975
H.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO NETTO CORRENTE	(G - D)	(10.264)	(45.561)	434.508
I.	Debito finanziario non corrente (escluso parte corrente e strumenti di debito)		0	0	36.659
J.	Strumenti di debito		0	0	0
K.	Debiti commerciali e altri debiti non correnti		1.976	65	11
L.	INDEBITAMENTO FINANZIARIO NON CORRENTE	(I + J + K)	1.976	65	36.670
M.	TOTALE INDEBITAMENTO FINANZIARIO	(H + L)	(8.287)	(45.496)	471.178

Si ricorda che la Posizione Finanziaria Netta al 31 dicembre 2023 di Risanamento S.p.A. ha evidenziato anch’essa (come per quella consolidata) una radicale inversione di tendenza posizionandosi in campo positivo a valle degli effetti conseguenti all’esdebitazione complessiva del gruppo correlata alla definizione della operazione Starfighter.

Al 31 dicembre 2024 la composizione in dettaglio è la seguente:

- la “Liquidità” è relativa a disponibilità presso le banche, di cui circa 7,2 milioni di euro vincolate e oggetto di garanzia.

- l’“Indebitamento finanziario corrente” include i debiti vs le società controllate pari a circa 5,1 milioni, i debiti per commissioni bancarie su garanzie per 0,6 milioni di euro e i debiti per leasing / beni a noleggio (IFRS 16) per 0,15 milioni di euro.

- l’“Indebitamento finanziario non corrente” include esclusivamente la posta “Debiti commerciali e altri debiti non correnti” per 2,0 milioni di euro relativi a debiti per leasing a medio / lungo termine

Per un’analisi più approfondita delle dinamiche che hanno interessato le movimentazioni finanziarie del periodo, si rimanda al prospetto di Rendiconto finanziario.

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INVESTIMENTI

Gli investimenti più significativi realizzati da Risanamento S.p.A. durante l’esercizio hanno riguardato:

Investimenti	euro/000
Concessioni, licenze, marchi e diritti similari	35
Altri beni	1.427
Crediti verso imprese controllate	1.632
Attività di ripristino ambientale	26.722
Totale	29.816

3.13 Rapporti tra Risanamento S.p.A. e le imprese controllate, collegate, controllanti e correlate

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3.13 - RAPPORTI TRA RISANAMENTO S.P.A. E IMPRESE CONTROLLATE, COLLEGATE, CONTROLLANTI E CORRELATE

Alla data di riferimento risultano in essere i seguenti rapporti:

Rapporti patrimoniali

31/12/2024
(euro/000)
DESCRIZIONE	Crediti finanziari	Cassa	Crediti Commerciali	Pass. Finanziarie non correnti	Passività Finanziarie correnti	Debiti Commerciali
Società Controllate	8.675		4.629		(5.122)	(16.290)
Società Correlate (Istituti di credito)		7.971	10		(409)	(679)
Altre società Correlate
Totale	8.675	7.971	4.639		(5.532)	(16.969)

I rapporti finanziari sono comprensivi di interessi liquidati a tassi di mercato.

Rapporti economici

31/12/2024
(euro/000)
DESCRIZIONE	Ricavi	Altri Proventi	Costi per Servizi	Proventi Finanziari	Oneri Finanziari
Società Controllate	1.829		(28.211)	434	(137)
Società Correlate (Istituti di credito)			(819)	250	(8)
Altre società Correlate
Totale	1.829		(29.030)	683	(144)

Tutte le operazioni sono regolate a condizioni di mercato e quindi non producono nocumento al risultato, non arrecando quindi alcun pregiudizio al patrimonio della Società né su quello delle società controparti.

Come previsto dall’art. 123 ter del D.Lgs 58/98 (“TUF”) le informazioni relative ai compensi degli amministratori, sindaci, direttori generali e dirigenti con responsabilità strategiche sono state rappresentate nella specifica relazione predisposta dal Consiglio di Amministrazione e depositata contestualmente alla presente relazione.

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3.14 Altre informazioni

3.14- ALTRE INFORMAZIONI

Attestazioni ai sensi dell’art. 2.6.2 del Regolamento di Borsa Italiana in ordine alle condizioni di cui agli articoli 36 e 37 del Regolamento Mercati Consob (n. 16191/2007).

In applicazione di quanto previsto dall’articolo 39 del Regolamento Mercati emanato da Consob con riferimento alle “Condizioni per la quotazione di azioni di società controllanti società costituite e regolate dalla legge di Stati non appartenenti all’Unione Europea” di cui all’art. 36 del citato Regolamento, Risanamento S.p.A. ha provveduto ad allinearsi alle previsioni indicate in merito all’adeguatezza dei sistemi amministrativo-contabili, con riguardo alle dimensioni dell’attività in oggetto, e al flusso informativo verso la direzione e il revisore centrale, funzionale all’attività di controllo dei conti annuali e infra-annuali della Capogruppo.

Come previsto dall’art. 36, comma 1, lett. a), la società provvederà a mettere a disposizione del pubblico le situazioni contabili delle società controllate non appartenenti all’Unione Europea di significativa rilevanza predisposte ai fini della redazione del bilancio consolidato.

In ordine alle disposizioni dell’art. 37 dello stesso Regolamento Mercati emanato da Consob, si segnala quanto segue.

L’assemblea degli azionisti del 29 aprile 2015 ha, inter alia, determinato in 5 il numero dei componenti del Consiglio di amministrazione e ha nominato 4 amministratori candidati nella lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., azionista titolare del 48,88% delle azioni ordinarie di Risanamento S.p.A. con diritto di voto, partecipazione al voto nell’assemblea della Società che consente ad Intesa Sanpaolo S.p.A di fatto di disporre del controllo di tale organo.

Ricorrendo dunque gli elementi previsti dall’IFRS 10 per il controllo Risanamento S.p.A. è entrata nel perimetro di consolidamento di Intesa Sanpaolo S.p.A. in occasione della Relazione finanziaria semestrale al 30 giugno 2015.

Da ultimo, l’Assemblea degli azionisti del 19 aprile 2021 ha, inter alia, nuovamente determinato in 5 il numero dei componenti del Consiglio di amministrazione e ha nominato 4 amministratori candidati nella lista presentata da Intesa Sanpaolo S.p.A., azionista titolare del 48,88% delle azioni ordinarie di Risanamento S.p.A. con diritto di voto, partecipazione al voto nell’assemblea della Società che ancora consente ad Intesa Sanpaolo S.p.A di fatto di disporre del controllo di tale organo.

Si è pertanto confermato il permanere di Risanamento S.p.A. nel perimetro di consolidamento di Intesa Sanpaolo S.p.A., continuando a ricorrere gli elementi previsti dall’IFRS 10 per il controllo.

Risanamento S.p.A. non ha ricevuto indirizzi gestionali tali da dar luogo all’applicazione dell’art. 2497 e seguenti del codice civile, della quale peraltro mancano allo stato i presupposti, e non risulta pertanto sottoposta all'attività di direzione e coordinamento di Intesa Sanpaolo S.p.A.

A seguito della riforma tributaria introdotta con il D. Lgs. 12 dicembre 2003 n° 344, la Società ha esercitato l’opzione per il regime del consolidato fiscale nazionale, disciplinato dagli articoli 117 e seguenti del TUIR.

Ai sensi dell’art. 3 della delibera Consob n. 18079 del 20 gennaio 2012, la Società ha aderito al regime di semplificazione previsto dagli art. 70, comma 8, e 71, comma 1-bis, del regolamento Consob n. 11971 del 14 maggio 1999 e s.m.i., avvalendosi pertanto della facoltà di derogare agli obblighi di pubblicazione dei documenti informativi prescritti in occasione di operazioni significative di fusione, scissione, aumenti di capitale mediante conferimenti di beni in natura, acquisizioni e cessioni.

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Il 28 novembre 2022 il Consiglio Europeo ha approvato in via definitiva la Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) con l'obiettivo di rafforzare ed estendere l'ambito dei requisiti di reporting di sostenibilità, come attualmente previsto dalla Direttiva UE 2014/95/UE, nota anche come Non Financial Reporting Directive (NFRD). Il 10 settembre 2024 è stato pubblicato in Gazzetta Ufficiale il decreto legislativo in attuazione della direttiva CSRD.

Risanamento rientra nella definizione di Piccola e Media Impresa quotata ai sensi della CSRD, soddisfacendo almeno due dei tre criteri previsti.4

In quanto Piccola e Media Impresa quotata, Risanamento sarebbe tenuta alla rendicontazione delle informazioni di sostenibilità ai sensi del decreto a partire dal 2027, con riferimento alle informazioni relative all’esercizio 2026. L'articolo 7, comma 1 del decreto legislativo 6 settembre 2024 n.125, peraltro, esenta tutte le imprese “figlie” dall'obbligo di comunicare informazioni di carattere non finanziario se tali imprese e le loro imprese “figlie” sono incluse nella relazione sulla gestione consolidata dell'impresa “madre”, a condizione che tale relazione contenga informazioni di carattere non finanziario comunicate a norma di tale decreto.

4 Piccole e medie imprese quotate: società con valori mobiliari ammessi alla negoziazione su mercati regolamentati italiani o dell’Unione europea che alla data di chiusura del bilancio, nel primo esercizio di attività o successivamente per due esercizi consecutivi, rientrino in almeno due degli intervalli di seguito indicati:

1.totale dello stato patrimoniale: superiore a euro 450.000 e inferiore a euro 25.000.000;

2.ricavi netti delle vendite e delle prestazioni: superiore a euro 900.000 e inferiore a euro 50.000.000;

3.numero medio dei dipendenti occupati durante l’esercizio: non inferiore a 11 e non superiore a 250.

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La Società rientra altresì nella definizione di PMI ai sensi dell’art. 1, comma 1, lettera w-quater.1), del TUF.5

Si indica di seguito il valore della capitalizzazione relativo all’esercizio 2024:

•valore della capitalizzazione media: euro 50.453.416.

5 La definizione di PMI nel TUF è stata modificata ad opera dell’art. 44-bis, comma primo, del decreto-legge 16 luglio 2020, n. 76, introdotto dalla legge di conversione 11 settembre 2020, n. 120. Prima della modifica, l’articolo 1, comma 1, lett. w-quater.1 del TUF definiva “PMI” le piccole e medie imprese, emittenti azioni quotate, il cui fatturato (anche anteriormente all’ammissione alle negoziazioni delle proprie azioni) fosse inferiore a 300 milioni di euro, ovvero che avessero una capitalizzazione di mercato inferiore a 500 milioni, precisando che “non si considerano PMI gli emittenti azioni quotate che abbiano superato entrambi i predetti limiti per tre anni consecutivi”. La modifica ha eliminato il riferimento al parametro del fatturato, per cui, ad oggi, sono considerate “PMI” le piccole e medie imprese, emittenti azioni quotate, che abbiano una capitalizzazione di mercato inferiore a 500 milioni di euro e “non si considerano PMI gli emittenti azioni quotate che abbiano superato tale limite per tre anni consecutivi”. Peraltro, lo stesso articolo 44-bis del decreto, al comma secondo, ha previsto un regime transitorio in base al quale: “Gli emittenti che alla data di entrata in vigore della legge di conversione del presente decreto [i.e. al 15/9/2020] assumono la qualifica di PMI in base al solo criterio del fatturato continuano a mantenere tale qualifica per due esercizi successivi a quello in corso”.

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3.15 1. Attività di ricerca e sviluppo - 2. Azioni proprie - 3. Sedi Secondarie

3.15.1 - ATTIVITA’ DI RICERCA E SVILUPPO

Non vi sono da segnalare attività di ricerca e sviluppo che rivestano un carattere significativo per l’andamento della Società e del Gruppo.

3.15.2 - AZIONI PROPRIE

Attualmente Risanamento S.p.A. non possiede, nemmeno per interposta persona o per tramite di società fiduciaria, azioni proprie ed azioni o quote di società controllanti.

3.15.3 - SEDI SECONDARIE

La Società non ha istituito sedi secondarie.

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3.16 Codice in materia di dati personali

3.16- CODICE IN MATERIA DI DATI PERSONALI

Risanamento, anche per conto delle sue controllate, ha aggiornato le policy interne e i relativi documenti a corredo conformemente a quanto richiesto dal Regolamento UE 679/2016 “Pacchetto Europeo di Protezione dei Dati Personali” (GDPR) e prosegue nella revisione degli stessi laddove richiesto dalle modifiche introdotte dalla normativa europea e nazionale.

E’ stata altresì predisposta una policy di gruppo per un uso compliant e consapevole dei tools/piattaforme che utilizzano l’AI (regolamento UE 1689/2024) sia di quelli acquisibili pubblicamente sul mercato, che di quelli che eventualmente dovessero esse acquisiti/licenziati dal gruppo. La policy è diretta a tutti coloro che per ragioni lavorative verranno in contatto con il gruppo Risanamento.

In tale processo, Risanamento è assistita dallo Studio legale Grimaldi

Risanamento altresì, anche per conto delle sue controllate, ha adottato la procedura sulla gestione del whistleblowing e introdotto la piattaforma relativa, come da dlgs 24 del 10 marzo 2023 di recepimento della Direttiva UE 2019/1937 “Protezione degli individui che segnalano violazione delle norme comunitarie”.

E’ previsto nel corso dell’esercizio 2025 un corso di aggiornamento del personale dipendente sull’argomento di cui al presente articolo (in tale occasione, verrà consegnato un package di documenti aggiornati).

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3.17 Informativa ex art. 123 bis del TUF 58/98

3.17 - INFORMATIVA EX ART. 123 bis DEL TUF 58/98

La relazione sulla Governance e sugli assetti proprietari ex art. 123-bis del D.Lgs. 58/98 è redatta con separato documento reperibile presso il sito internet della Società (http://www.risanamentospa.com/sistema-di-governance/relazione-corporate/).

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3.18 Eventi successivi

3.18 - EVENTI SUCCESSIVI

➢In considerazione dei fatti e delle circostanze sopravvenute successivamente alla sottoscrizione del Development Framework Agreement del 29 giugno 2023, in data 26 marzo 2025 è stata perfezionata la sottoscrizione di un term sheet vincolante (il "Term Sheet") con, inter alios, il fondo MSG Heartbeat (il "Fondo").

Il Term Sheet stabilisce, tra l’altro, i principali termini e condizioni in base ai quali, nel contesto degli accordi relativi a Project Starfighter sottoscritti in data 29 giugno 2023 e già noti al Mercato: (i) Risanamento proseguirà (quale committente attraverso terzi appaltatori) le residuali attività di bonifica dell'area Milano Santa Giulia legate ai Giochi Olimpici Invernali di Milano Cortina 2026 e la realizzazione di talune opere infrastrutturali c.d. olimpiche; e (ii) saranno messi a disposizione di Risanamento, da parte del Fondo, gli importi necessari per il completamento delle suddette residuali attività di bonifica per massimi aggiuntivi euro 39 milioni a stato avanzamento lavori. Sempre in base a quanto previsto nel Term Sheet, i principi sopra richiamati sarebbero stati fatti oggetto, nel contesto di Project Starfighter, di idonei accordi modificativi – da sottoscriversi subordinatamente:

-all'ottenimento di una comfort letter di un esperto indipendente, affinché quest’ultimo possa esprimersi, ai termini di legge, sugli ammontari del contratto modificativo rispetto al piano ex art. 56 C.C.I. del Gruppo Risanamento attestato in data 28 giugno 2023 nell’ambito della sottoscrizione degli accordi concernenti Project Starfighter; e

-a ulteriori condizioni sospensive usuali per questo tipo di operazioni.

➢In data 14 aprile 2025, la controllata RI Ambiente ha sottoscritto con l’ATI Sarpi-SEMP un addendum al contratto di affidamento dei lavori di bonifica ambientale dell’area Milano Santa Giulia del 22 giugno 2021. Attraverso tale addendum le relative parti hanno inteso, inter alia, definire nuove modalità operative dei lavori di bonifica della c.d. “Macro-fase 2” del Progetto Operativo di Bonifica legati ai Giochi Olimpici Invernali di Milano Cortina 2026, una nuova ripartizione dei lotti di bonifica e una nuova sequenza dei suddetti lavori.

➢In data 18 aprile 2025 - in esecuzione del suddetto Term Sheet ed a seguito dell’avveramento delle condizioni sospensive ivi previste, tra cui in particolare l’ottenimento della comfort letter sopra menzionata - è stato sottoscritto con, inter alios, il Fondo, un addendum al Development Framework Agreement del 29 giugno 2023 (l’"Addendum").

Attraverso l’Addendum le relative parti hanno inteso definire un quadro contrattuale aggiornato relativamente a Project Starfighter (anche con riferimento alle reciproche istanze concernenti la c.d. “Macro-fase 1” del Progetto Operativo di Bonifica), precisandosi che le previsioni del suddetto Development Framework Agreement non modificate o integrate dall’Addendum resteranno in vigore per come convenute nel medesimo Development Framework Agreement e continueranno a disciplinare i rapporti tra le parti.

In particolare, l’Addendum stabilisce, inter alia, i principali termini e condizioni ai sensi dei quali:

-con riferimento ai lavori di bonifica e di riempimento legati ai Giochi Olimpici

Invernali di Milano Cortina 2026 (c.d. Macro-fase 2):

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(i)da un lato - il Gruppo Risanamento si è impegnato, inter alia, a procurare che tali lavori siano completati in conformità, tra l’altro, al Progetto Operativo di Bonifica vigente (come tempo per tempo eventualmente modificato); e

(ii)dall’altro lato - il Fondo si è impegnato, inter alia, a corrispondere in favore delle società del Gruppo Risanamento, a stato di avanzamento lavori e a certi termini e condizioni e, un corrispettivo per l'esecuzione di tali lavori pari al relativo costo, fino ad un importo massimo di euro 49,4 milioni (oltre IVA), fermo restando il prezzo, pari complessivamente a euro 12,5 milioni, per la c.d. nuda proprietà relativa ai lotti di bonifica oggetto dei predetti lavori;

-con riferimento ai lavori di bonifica inclusi nella c.d. “Macro-fase 3” del Progetto

Operativo di Bonifica da eseguirsi successivamente ai Giochi Olimpici

Invernali di Milano Cortina 2026:

(i)da un lato - il Gruppo Risanamento si è impegnato, inter alia, a procurare che tali lavori di bonifica siano completati in conformità alla tempistica aggiornata che le parti concorderanno in buona fede in conformità, tra l’altro, al nuovo programma lavori che sarà concordato con il relativo appaltatore e al Progetto Operativo di Bonifica (come tempo per tempo eventualmente modificato); e

(ii)dall’altro lato - il Fondo si è impegnato, inter alia, a corrispondere in favore delle società del Gruppo Risanamento, a stato di avanzamento lavori e a certi termini e condizioni, un corrispettivo per l'esecuzione dei suddetti lavori pari al relativo costo, fino ad un importo massimo di euro 16,1 milioni (oltre IVA), fermo restando: (1) il prezzo, pari complessivamente a euro 8,9 milioni, per la c.d. nuda proprietà relativa ai lotti di bonifica oggetto dei predetti lavori; e (2) il contributo già concordato ai sensi del Development Framework Agreement (c.d. RW Excess Cost Contribution), pari a massimi euro 20 milioni; sicché, la somma degli importi sopra indicati - ossia massimi euro 16,1 milioni quale corrispettivo per i lavori di bonifica, più euro 8,9 milioni quale prezzo per la nuda proprietà, più massimi euro 20 milioni quale c.d. RW Excess Cost Contribution - è pari a euro 45 milioni.

Il Fondo inoltre si è impegnato ad acquistare da Risanamento, entro il 15 giugno 2025, la c.d. nuda proprietà della c.d. Area Colombo per un prezzo pari a circa 6,4 milioni di euro, già interamente corrisposto a Risanamento nell’ambito di Project Starfighter. A seguito della compravendita della nuda proprietà della c.d. Area Colombo, le relative attività di bonifica saranno realizzate dal Fondo attraverso terzi appaltatori e, quale contributo per tali attività di bonifica, Risanamento corrisponderà al Fondo entro il 20 giugno 2026 un importo pari a circa 5,3 milioni di euro, salvo aggiustamenti.Si evidenzia infine che, sempre ai sensi dell’Addendum:

-viene confermato lo schema già previsto dal Development Framework Agreement relativamente al trasferimento in favore del Fondo delle porzioni residue dell’intera area relativa ai c.d. Lotti Nord (eccezion fatta per i c.d. lotti Arena ed Esselunga) del progetto Milano Santa Giulia, secondo cui la nuda proprietà delle predette porzioni residue sarà

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trasferita in favore del Fondo medesimo via via che sarà realizzata, a cura di Risanamento, la bonifica dei vari lotti in cui l’area è suddivisa;6

-parallelamente all’esecuzione della attività sopra descritte, Risanamento e il Fondo discuteranno, entro il 31 luglio 2025, nuovi termini e condizioni di un eventuale scenario in cui - successivamente al completamento dei lavori di bonifica e di riempimento legati ai Giochi Olimpici Invernali di Milano Cortina 2026 e delle connesse opere infrastrutturali - il Fondo acquisti, in via anticipata e contestuale, tutti i residui lotti di bonifica dei c.d. Lotti Nord, assumendo inter alia l’onere di completare i residui lavori di bonifica dell’area in luogo di Risanamento (c.d. step-in); a tal riguardo, per massima chiarezza, si precisa che, con la sottoscrizione dell’Addendum, il Fondo non ha assunto alcun impegno di concordare e/o esercitare tale eventuale acquisto anticipato e contestuale. In tale contesto, con l’ausilio di Risanamento, il Fondo avrà diritto di avviare e condurre a proprie spese una campagna di scouting su talune porzioni dell’area relativa ai c.d. Lotti Nord al fine di ottenere, entro il 30 giugno 2025, una propria stima aggiuntiva e indipendente dei costi associati ai residui lavori di bonifica dell’area predetta.

➢Il Consiglio di Amministrazione riunitosi in data 7 maggio 2025 ha deliberato che procederà nel corso del secondo semestre 2025 all’aggiornamento dei contenuti del piano industriale 2024-2026 (sottostante il piano di risanamento del Gruppo ex art. 56 C.C.I attestato dal Dott. Spada in data 28 giugno 2023) alla luce dei significativi effetti correlati agli accordi intervenuti ed a quelli in corso di definizione.

6 Quanto precede, salvo che il Fondo decida di anticipare l’acquisto della nuda proprietà di tutte le porzioni residue dell’area, in un unico contesto, prima che i relativi residui lavori di bonifica siano stati completati, assumendo così il Fondo inter alia l’onere di completare tali residui lavori di bonifica a propria cura (c.d. step-in).

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3.19 Evoluzione prevedibile della gestione

3.19- EVOLUZIONE PREVEDIBILE DELLA GESTIONE

L’attività di Risanamento S.p.A. e del Gruppo per l’anno 2025 sarà rivolta alla prosecuzione delle rilevanti e complesse attività di propria competenza inerenti lo sviluppo della iniziativa immobiliare di Milano Santa Giulia. In particolare e nello specifico – anche a valle della sottoscrizione dell’Addendum al Development Framework Agreement del 29 giugno 2023 facente parte degli accordi di Project Starfighter - sotto il profilo operativo proseguono e proseguiranno le attività di Bonifica delle aree nonché quelle volte alla realizzazione delle opere di urbanizzazione necessarie per lo svolgimento dell’evento olimpico invernale previsto nel primo trimestre 2026. Inoltre proseguirà l’attività di valorizzazione delle proprietà di immobili presenti in portafoglio.

Alla luce di quanto sopra l’esercizio 2025 si prevede possa registrare (in assenza di eventi straordinari) un risultato di segno negativo in linea rispetto a quello evidenziato dell’esercizio 2024 senza tenere ovviamente conto degli effetti negativi rivenienti dagli stanziamenti effettuati per maggiori oneri di bonifica e di altri costi non ricorrenti (pari complessivamente a circa 36 milioni di euro) registrati in questo esercizio.

70

3.20 Proposte del Consiglio di Amministrazione

3.20

-

PROPOSTE

DEL

CONSIGLIO

DI

AMMINISTRAZIONE

Signori Azionisti,

il Consiglio di Amministrazione, riunitosi in data 7 maggio 2025, ha deliberato di sottoporre la Relazione finanziaria annuale al 31 dicembre 2024 all’approvazione dell’Assemblea.

Il Bilancio di Esercizio al 31 dicembre 2024 di Risanamento S.p.A. evidenzia una perdita d’esercizio pari a euro 47.285.523,45 euro che, unitamente alla riserva di fusione (negativa) pari a euro 28.891.719,80 (considerando anche gli utili dell’esercizio 2023 portati a nuovo per euro 11.899.113,44), comporta una riduzione del patrimonio netto a 43.411.382,39 euro, in misura superiore al terzo del capitale sociale, integrando quindi la fattispecie di cui all’art. 2446 del codice civile.

Si precisa altresì che nella determinazione del patrimonio netto della Società sopra indicato - al fine di verificare se il medesimo patrimonio netto si sia ridotto ad una misura inferiore di oltre un terzo rispetto al capitale sociale - non concorrono, per i cinque esercizi successivi alla loro rispettiva emersione, le perdite relative agli esercizi 2020 e 2021 pari a complessivi euro 38.039.808,69 oggetto di sospensione ai sensi l’art. 6, comma 1, del D.L. 23/2020 conv. con mod. dalla L. 40/2020 (sue successive modifiche ed integrazioni).

Conseguentemente, considerando le perdite sopra citate, si evidenzia che il patrimonio netto contabile della Capogruppo al 31 dicembre 2024 è pari a euro 5.371.574.

Siete pertanto invitati a:

-approvare la Relazione finanziaria annuale per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2024;

-assumere gli opportuni provvedimenti ai sensi dell’art. 2446 comma 2 del Codice Civile

Si rimanda alla Relazione del Consiglio di Amministrazione redatta ai sensi dell’art. 2446 del codice civile per la proposta relativa all’adozione dei provvedimenti previsti dall’art. 2446 comma 2 del Codice Civile.

per il Consiglio di Amministrazione

il Presidente e Amministratore Delegato

(Dott. Claudio Roberto Calabi)

71

RISANAMENTO S.p.A.

Bilancio consolidato al 31 dicembre 2024

Risanamento S.p.A. - Via Nervesa, 21 - Milano

Tel. 02 4547551 - fax 02 45475532

72

4 - Gruppo Risanamento - Bilancio consolidato al 31 dicembre 2020

4.1 Situazione Patrimoniale – Finanziaria Consolidata

4 – GRUPPO RISANAMENTO – BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2024

4.1 – SITUAZIONE PATRIMONIALE – FINANZIARIA CONSOLIDATA

(migliaia di euro)

31 dicembre

note

2024

2023

Attività non correnti:

Attività immateriali a vita definita

1)

54

69

Immobili di proprietà

2)

0

8.400

Altri beni e diritti d'uso

3)

3.796

699

Titoli e partecipazioni valutate secondo il metodo del patrimonio netto

4)

100

Crediti vari e altre attività non correnti

5)

4.878

2.374

di cui con parti correlate

-

Attività per imposte anticipate

6)

-

TOTALE ATTIVITA' NON CORRENTI (A)

8.828

11.642

Attività correnti:

Portafoglio immobiliare

7)

111.129

102.345

Crediti commerciali, vari e altre attività correnti

8)

14.033

9.075

di cui con parti correlate

10

Cassa e altre disponibilità liquide equivalenti

9)

17.100

50.352

di cui vincolate

7.159

6.161

di cui con parti correlate

8.918

26.980

TOTALE ATTIVITA' CORRENTI (B)

142.262

161.772

Attività destinate alla vendita

10)

di natura non finanziaria

450

1.900

ATTIVITA' DESTINATE ALLA VENDITA (C)

450

1.900

TOTALE ATTIVITA' (A + B + C)

151.540

175.314

Patrimonio netto:

11)

quota di pertinenza della Capogruppo

5.166

52.622

quota di pertinenza dei Terzi

0

TOTALE PATRIMONIO NETTO (D)

5.166

52.622

Passività non correnti:

Passività finanziarie non correnti

12)

1.976

65

di cui con parti correlate

-

Benefici a dipendenti

13)

1.801

2.265

Passività per imposte differite

6)

3.011

3.012

Fondi per rischi e oneri futuri

14)

54.166

47.571

Debiti vari e altre passività non correnti

-

TOTALE PASSIVITA' NON CORRENTI (E)

60.954

52.913

Passività correnti:

Passività finanziarie correnti

15)

768

46

di cui con parti correlate

409

-

Debiti tributari

16)

865

4.156

Debiti commerciali, vari e altre passività correnti

17)

83.787

65.577

di cui con parti correlate

679

671

TOTALE PASSIVITA' CORRENTI (F)

85.420

69.779

TOTALE PASSIVITA' (H = E + F)

146.374

122.692

TOTALE PATRIMONIO NETTO E PASSIVITA' (D + H)

151.540

175.314

73

4.2 Conto Economico Consolidato e complessivo

4.2 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO

(migliaia di euro)

31 dicembre

2024

2023

note

Ricavi

21)

134

595.603

di cui con parti correlate

-

Variazione delle rimanenze

7)

384

(544.826)

Altri proventi

22)

579

6.315

Valore della produzione

1.097

57.092

Costi per servizi

23)

(10.880)

(20.616)

di cui con parti correlate

-

Costi del personale

24)

(3.349)

(3.400)

Altri costi operativi

25)

(33.278)

(3.186)

RISULTATO OPERATIVO ANTE AMMORTAMENTI,

PLUS/MINUSVALENZE E RIPRISTINI/SVALUTAZIONI DI ATTIVITA'

NON CORRENTI (EBITDA)

(46.410)

29.890

Ammortamenti

1,3)

(274)

(1.044)

Plusvalenze/Minusvalenze/Svalutazioni/Ripristini di valore

di attività non ricorrenti

3)

(114)

(21.623)

RISULTATO OPERATIVO (EBIT)

(46.798)

7.223

Proventi finanziari

26)

1.041

4.387

di cui con parti correlate

255

667

Oneri finanziari

27)

(264)

(6.925)

di cui con parti correlate

(8)

(5.193)

RISULTATO PRIMA DELLE IMPOSTE DERIVANTE DALLE

ATTIVITA' IN FUNZIONAMENTO

(46.021)

4.685

Imposte sul reddito del periodo

28)

15

7.063

RISULTATO DERIVANTE DALLE ATTIVITA' IN FUNZIONAMENTO

(46.006)

11.748

Risultato netto da attività destinate alla vendita

29)

(1.450)

(1.100)

RISULTATO DEL PERIODO

(47.456)

10.648

Attribuibile a:

Risultato del periodo attribuibile alla Capogruppo

(47.456)

10.648

Risultato del periodo di pertinenza di Azionisti terzi

-

note

(euro)

Risultato per azione:

11)

- da attività in funzionamento

(0,0255)

0,0065

- da attività destinate alla vendita

(0,0008)

(0,0006)

Risultato per azione:

(0,0264)

0,0059

74

4.3 – CONTO ECONOMICO CONSOLIDATO COMPLESSIVO

(migliaia di euro)

31 dicembre

2024

2023

Risultato del periodo

(47.456)

10.648

Componenti riclassificabili in periodi successivi nell'Utile/Perdita d'esercizio

- Rilascio riserva di cash flow hedge a seguito di discontinuing - lordo

- Rilascio riserva di cash flow hedge a seguito di discontinuing - effetto imposte

Altre componenti del conto economico complessivo, al netto degli effetti fiscali

-

Totale risultato complessivo del periodo

(47.456)

10.648

Attribuibile a:

Risultato del periodo attribuibile alla Capogruppo

(47.456)

10.648

di cui derivanti da attività cessate

(1.450)

(1.100)

Risultato del periodo di pertinenza di Azionisti terzi

-

75

4.3 Prospetto dei movimenti di patrimonio netto

4.4 – PROSPETTO DEI MOVIMENTI DI PATRIMONIO NETTO

(in migliaia di euro)

Capitale

Altri utili o perdite rilevati direttamente a patrimonio netto

Altre riserve

Utili (perdite) accumulati, incluso il risultato del periodo

Totale

Patrimonio netto di competenza di Terzi

Patrimonio netto di competenza della Capogruppo

Saldo al 1 gennaio 2024

107.690

0

(55.068)

52.622

0

52.622

Movimenti del patrimonio netto 2024

Utile (perdita) netto dell'esercizio

(47.456)

Saldo al 31 dicembre 2024

107.690

0

(102.524)

5.166

0

5.166

(in migliaia di euro)	Capitale	Altri utili o perdite rilevati direttamente a patrimonio netto	Altre riserve	Utili (perdite) accumulati, incluso il risultato del periodo	Totale	Patrimonio netto di competenza di Terzi	Patrimonio netto di competenza della Capogruppo
Saldo al 1 gennaio 2023	197.952	0	0	(155.978)	41.974	0	41.974
Movimenti del patrimonio netto 2023
Riduzione capitale - delibera del 27/4/23	(90.262)			90.262	0		0
Utile (perdita) netto dell'esercizio				10.648	10.648		10.648
Saldo al 31 dicembre 2023	107.690	0	0	(55.068)	52.622	0	52.622

76

4.4 Rendiconto finanziario consolidato

4.5 – RENDICONTO FINANZIARIO CONSOLIDATO

(migliaia di euro)

nota

31 dicembre

32

2024

2023

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' DI ESERCIZIO

Utile (perdita) del periodo

(47.456)

10.648

Rettifiche per riconciliare l'utile (perdita) del periodo al flusso di cassa generato (assorbito) dall'attività di esercizio:

Ammortamenti

274

1.044

Svalutazioni/ripristini di valore (incluse partecipazioni)

a)

1.564

10.352

Plusvalenze/minusvalenze da realizzo (incluse partecipazioni)

b)

0

(40.546)

Variazione fondi

c)

6.131

(10.351)

Variazione netta delle attività (fondo) per imposte anticipate (differite)

d)

(1)

(10.139)

Investimenti in portafoglio immobiliare

e)

(384)

(893)

Cessioni di portafoglio immobiliare

e)

0

11.000

Variazione netta delle attività commerciali

f)

(4.958)

13.522

Variazione netta delle passività commerciali

f)

15.532

55.538

di cui parti correlate

417

15

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' DI ESERCIZIO (A)

(29.298)

40.175

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' DI INVESTIMENTO

Investimenti in attività materiali

g)

(1.427)

(122)

Investimenti in attività immateriali

h)

(35,00)

-

Variazione dei crediti e altre attività/passività finanziarie

i)

(2.504)

(2.459)

di cui parti correlate

-

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' DI INVESTIMENTO (B)

(3.966)

(2.581)

FLUSSO MONETARIO DA ATTIVITA' FINANZIARIA

Incremento delle passività finanziarie

j)

12

6.577

di cui parti correlate

0

5.193

Decremento delle passività finanziarie

j)

0

(3.068)

di cui parti correlate

-

FLUSSO DI CASSA GENERATO (ASSORBITO) DA ATTIVITA' FINANZIARIA (C)

12

3.509

Flusso monetario da attività destinate alla vendita (D)

k)

FLUSSO DI CASSA COMPLESSIVO (E = A + B + C + D)

(33.252)

41.103

CASSA E ALTRE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALL'INIZIO DEL PERIODO (F)

50.352

9.249

Effetto netto della conversione di valute estere sulla liquidità (G)

-

CASSA E ALTRE DISPONIBILITA' LIQUIDE NETTE ALLA FINE DEL PERIODO (H = E + F + G)

17.100

50.352

(migliaia di euro)

31 dicembre

2024

2023

INFORMAZIONI AGGIUNTIVE DEL RENDICONTO FINANZIARIO:

Beni in locazione finanziaria (rate da corrispondere)

2.130

-

Imposte e tasse pagate

4.008

135.501

Interessi pagati

32

453

77

4.6 – NOTE AL BILANCIO CONSOLIDATO

A INFORMAZIONI SOCIETARIE

Risanamento S.p.A. è una società per azioni domiciliata a Milano, con sede legale in Via Nervesa n. 21 che, di concerto con le società controllate (di seguito congiuntamente “il Gruppo Risanamento” o “il Gruppo”), prevede come congiunto oggetto principale l’attività di trading, investimento e sviluppo immobiliare.

La pubblicazione del bilancio consolidato del Gruppo Risanamento S.p.A. per l’esercizio chiuso al 31 dicembre 2024 è stata autorizzata con delibera del Consiglio di amministrazione del 7 maggio 2025 e potrà essere soggetta a modifiche (qualora dovessero intervenire fatti di rilievo) fino alla data dell’Assemblea degli azionisti.

B CRITERI DI REDAZIONE E PRINCIPI CONTABILI

Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2024 è stato redatto in conformità ai Principi Contabili Internazionali promulgati dall’International Accounting Standard Board (IASB) e omologati dell’Unione Europea includendo tra questi sia gli “International Accounting Standards (IAS)” che gli “International Financial Reporting Standards (IFRS)” oltre alle interpretazioni dell’International Financial Reporting Interpretation Committee (IFRIC) e del precedente Standing Interpretations Commitee (SIC) ed ai provvedimenti emanati in attuazione dell’art. 9 del D. Lgs. n. 38/2005.

I principi contabili adottati nella redazione del bilancio consolidato sono coerenti con quelli adottati per la redazione del bilancio consolidato del precedente esercizio. Il Bilancio consolidato della Società è redatto con chiarezza e rappresenta in modo veritiero e corretto la situazione patrimoniale, la situazione finanziaria e il risultato economico consolidato dell’esercizio.

Le note al bilancio hanno la funzione di fornire l’illustrazione, l’analisi e, in taluni casi, un’integrazione dei dati di bilancio. Tali note includono inoltre l’informativa complementare richiesta dalla normativa civilistica, dalle delibere Consob n. 15519 e 15520 del 27 luglio 2006 e dalla comunicazione Consob n. 6064293 del 28 luglio 2006 e dal Documento Banca d’Italia / Consob / Isvap n. 4 del 3 marzo 2010.

Infine, si precisa che nel presente bilancio sono state accolte le indicazioni previste dalla Raccomandazione Consob n. DEM/9017965 del 26 febbraio 2009, nonché quelle suggerite dal Documento Banca d’Italia/Consob/Isvap n. 2 del 6 febbraio 2009.

I valori esposti nelle note di bilancio, laddove non diversamente indicato, sono espressi in migliaia di euro.

I prospetti di bilancio sono redatti secondo le seguenti modalità:

-

nello stato patrimoniale sono esposte separatamente le attività correnti e non correnti e le passività correnti e non correnti;

78

-

nel conto economico l’esposizione dei costi è effettuata in base alla natura degli stessi;

-

il conto economico complessivo è stato redatto mediante il metodo del “two statements approach”;

-

il rendiconto finanziario è stato redatto utilizzando il metodo indiretto, secondo quanto previsto dallo IAS 7.

La definizione di “non ricorrenti” è conforme a quella indicata nella Comunicazione Consob del 28 luglio 2006, DEM 6064293. Il Gruppo, nel corso dell’esercizio, non ha posto in essere operazioni atipiche o inusuali, nell’accezione prevista dalla medesima Comunicazione Consob.

Inoltre, in ossequio a quanto disposto dalla Delibera Consob 15519 del 27 luglio 2006, è stata data separata indicazione dei rapporti con parti correlate, così come definite dallo IAS 24, negli schemi di stato patrimoniale e di conto economico, a cui si rimanda.

Infine, nel presente bilancio sono state accolte le raccomandazioni previste da Consob DIE/0061944 del 18 luglio 2013 in materia di valutazione al fair value dei beni immobili delle società immobiliari quotate. Il portafoglio immobiliare, anche se non “immobilizzato”, è stato oggetto di perizie di valutazione emesse da primari Esperti indipendenti.

Il bilancio consolidato è stato redatto secondo il presupposto della continuità aziendale che gli Amministratori ritengono permanere sulla base degli elementi descritti al paragrafo M – Continuità aziendale.

C PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO

Il bilancio consolidato comprende i bilanci di Risanamento S.p.A. e delle società controllate, sulle quali Risanamento S.p.A. esercita direttamente o indirettamente il controllo (così come definito dall’IFRS 10 “Bilancio consolidato”), al 31 dicembre di ogni anno. I bilanci delle controllate, predisposti per il consolidamento e approvati dai rispettivi organi sociali, sono redatti adottando i medesimi principi contabili della controllante e la data di chiusura del bilancio delle imprese controllate coincide con quella della Capogruppo.

Nella preparazione del bilancio consolidato vengono assunte linea per linea le attività, le passività, nonché i costi e i ricavi delle imprese consolidate nel loro ammontare complessivo, attribuendo agli eventuali soci di minoranza in apposite voci dello stato patrimoniale e del conto economico la quota del patrimonio netto e del risultato dell’esercizio di loro spettanza. Il valore contabile della partecipazione in ciascuna delle controllate è eliminato a fronte della corrispondente quota di patrimonio netto di ciascuna delle controllate comprensiva degli eventuali adeguamenti al fair value, alla data di acquisizione, delle relative attività e passività; l’eventuale differenza residuale emergente è allocata alla voce avviamento.

Rispetto al 31 dicembre 2023 si segnala quanto segue:

-

liquidazione della società di diritto francese Etoile François 1er S.à.r.l. avvenuta nel corso del mese di giugno 2024;

-

costituzione di due nuove società, di diritto italiano, RI Immobiliare Uno S.r.l. e società RI Immobiliare Due S.r.l. avvenuta nel corso del mese di giugno 2024;

-

fusione per incorporazione di Risanamento Europa S.r.l. e Sviluppo Comparto 3 S.r.l. in Immobiliare Cascina Rubina S.r.l. il cui processo si è concluso nel corso del mese di dicembre

79

2024.

Si segnala che le società sopra indicate hanno una limitata operatività e pertanto non hanno prodotto effetti sul perimetro di consolidamento.

Al 31 dicembre 2024 il numero delle imprese controllate e collegate di Risanamento S.p.A. è così ripartito:

		31.12.2024
Imprese:	Italia	Estero	Totale
• controllate consolidate con il metodo integrale	7	-	7
Totale imprese	7	-	7

80

D CRITERI DI VALUTAZIONE

Attività immateriali

Le attività immateriali acquistate o prodotte internamente sono iscritte nell’attivo, secondo quanto disposto dallo IAS 38 – Attività immateriali, quando è probabile che l’uso dell’attività genererà benefici economici futuri e quando il costo dell’attività può essere determinato in modo attendibile. Tali attività sono iscritte al costo d’acquisto o a quello di produzione interna, comprensivo di tutti gli oneri accessori.

Attività immateriali a vita definita

Le attività immateriali a vita definita sono ammortizzate a quote costanti in ogni esercizio in relazione con la loro residua vita utile, tenuto conto anche dell’importo delle perdite per riduzione di valore cumulato.

Le licenze di software rappresentano il costo di acquisto delle licenze, inclusivo dei costi relativi a consulenze esterne o all’impiego del personale interno necessari all’implementazione; i suddetti costi sono ammortizzati in funzione della durata del loro utilizzo.

Immobilizzazioni materiali

Le attività materiali sono iscritte nell’attivo, secondo quanto disposto dallo IAS 16 – “Immobili, impianti e macchinari”.

Costo

Gli immobili sono iscritti al costo di acquisto, comprensivo degli oneri di diretta imputazione.

Gli oneri finanziari, direttamente attribuibili all’acquisizione o costruzione di un bene, vengono capitalizzati come parte del costo del bene stesso, qualora la natura del bene ne giustifichi la capitalizzazione.

I costi sostenuti successivamente all’acquisto sono capitalizzati solo se incrementano i benefici economici futuri insiti nel bene a cui si riferiscono. Tutti gli altri costi sono rilevati a conto economico quando sostenuti.

Le spese di manutenzione e riparazione ordinarie sono imputate a conto economico nell’esercizio in cui sono sostenute.

Le migliorie su beni di terzi sono classificate nelle immobilizzazioni materiali, coerentemente rispetto alla natura del costo sostenuto. Il periodo di ammortamento corrisponde al minore tra la vita utile residua dell’immobilizzazione materiale e la durata residua del contratto di locazione dell’immobilizzazione cui la miglioria si riferisce.

Ammortamenti

Il periodo di ammortamento decorre dal momento in cui il bene è disponibile all'uso. L’ammortamento cessa alla più recente tra la data in cui l’attività è classificata come posseduta per la vendita, in conformità all’ IFRS 5, e la data in cui l’attività viene eliminata contabilmente. Gli ammortamenti vengono sistematicamente determinati secondo quote costanti sulla base

81

della vita utile stimata dei singoli cespiti stabilita in conformità ai piani aziendali di utilizzo che considerano anche il degrado fisico e tecnologico tenuto conto del presumibile valore netto di realizzo.

Quando l’attività materiale è costituita da più componenti significative aventi vite utili differenti, l’ammortamento è effettuato per ciascuna componente.

Il valore da ammortizzare è rappresentato dal valore di iscrizione ridotto del presumibile valore netto di cessione al termine della sua vita utile, se significativo e ragionevolmente determinabile. Non sono oggetto di ammortamento i terreni, anche se acquistati congiuntamente a un fabbricato, nonché le attività materiali destinate alla cessione che sono valutate al minore tra il valore di iscrizione e il loro fair value al netto degli oneri di dismissione.

Le aliquote di ammortamento utilizzate sono le seguenti (e sono rappresentative della vita utile):

immobili3%

mobili, macchine d’ufficio e macchine elettroniche12% - 20%

automezzi e autoveicoli20% - 25%

attrezzature varie10%

Investimenti immobiliari

In ottemperanza alle indicazioni dello IAS 16 si segnala che sono stati classificati tra gli “immobili strumentali” il complesso di edifici denominato “Cittadella” in quanto ancora utilizzato come sede legale, amministrativa e tecnica del Gruppo. I criteri di valutazione sono i medesimi indicati nel paragrafo precedente.

Riduzione di valore delle attività (Impairment)

In presenza di indicatori tali da far supporre l’esistenza di una perdita di valore delle attività immateriali e materiali, le stesse vengono sottoposte ad una verifica di perdita di valore (impairment test) tramite la stima del valore recuperabile.

Le attività immateriali a vita utile indefinita o non ancora disponibili per l’utilizzo sono sottoposte a verifica per riduzione di valore annualmente o ogniqualvolta vi sia un’indicazione che l’attività possa aver subito una perdita di valore.

La recuperabilità delle attività è verificata confrontando il valore di iscrizione con il relativo valore recuperabile, rappresentato dal maggiore tra il fair value, al netto degli oneri di dismissione, e il valore d’uso.

In assenza di un accordo di vendita vincolante, il fair value è stimato sulla base dei valori espressi da un mercato attivo, da transazioni recenti ovvero sulla base delle migliori informazioni disponibili per riflettere l’ammontare che si potrebbe ottenere dalla vendita del bene.

Il valore d’uso è determinato attualizzando i flussi di cassa attesi derivanti dall’uso del bene e, se significativi e ragionevolmente determinabili, quelli derivanti dalla sua cessione al termine della sua vita utile. I flussi di cassa sono determinati sulla base di assunzioni ragionevoli e documentabili rappresentative della migliore stima delle future condizioni economiche che si verificheranno nella residua vita utile del bene, dando maggiore rilevanza alle indicazioni provenienti dall’esterno.

L’attualizzazione è effettuata a un tasso che tiene conto del rischio implicito nel settore di attività.

82

Quando non è possibile stimare il valore recuperabile di un singolo bene, il Gruppo stima il valore recuperabile dell’unità generatrice di flussi finanziari cui il bene appartiene.

Se il valore recuperabile di una attività è inferiore al valore contabile viene rilevata una perdita a conto economico.

Qualora una perdita su attività, diversa dall’avviamento, venga meno o si riduca, il valore contabile dell’attività o dell’unità generatrice di flussi finanziari è incrementato sino alla nuova stima del valore recuperabile. L’incremento del valore contabile non può eccedere il valore che sarebbe stato determinato se non fosse stata rilevata alcuna perdita per riduzione di valore. Il ripristino di una perdita di valore è iscritto a conto economico.

Partecipazioni

Le partecipazioni in imprese controllate congiuntamente e/o in imprese collegate sono valutate con il metodo del patrimonio netto.

Strumenti finanziari

Le attività e le passività finanziarie sono contabilizzate secondo quanto stabilito dall’IFRS 9 – Strumenti finanziari e dallo IAS 32 – Strumenti finanziari: esposizione nel bilancio.

In particolare, gli strumenti finanziari presenti della relazione sono:

1. Attività finanziarie valutate al costo ammortizzato

Sono incluse nella presente categoria le attività finanziarie (in particolare finanziamenti e titoli di debito) che soddisfano entrambe le seguenti condizioni:

- l’attività finanziaria è posseduta secondo un modello di business il cui obiettivo è conseguito mediante l’incasso dei flussi finanziari previsti contrattualmente (Business model “Hold to Collect”), e

- i termini contrattuali dell’attività finanziaria prevedono, a determinate date, flussi finanziari rappresentati unicamente da pagamenti del capitale e dell’interesse sull’importo del capitale da restituire (cd. “SPPI test” superato).

L’iscrizione iniziale dell’attività finanziaria avviene alla data di regolamento per i titoli di debito ed alla data di erogazione nel caso di crediti. All’atto della rilevazione iniziale le attività sono contabilizzate al fair value, comprensivo dei costi o proventi di transazione direttamente attribuibili allo strumento stesso.

Successivamente alla rilevazione iniziale, le attività finanziarie in esame sono valutate al costo ammortizzato, utilizzando il metodo del tasso di interesse effettivo. In questi termini, l’attività è riconosciuta in bilancio per un ammontare pari al valore di prima iscrizione diminuito dei rimborsi di capitale, più o meno l’ammortamento cumulato (calcolato col richiamato metodo del tasso di interesse effettivo) della differenza tra tale importo iniziale e L’importo alla scadenza (riconducibile tipicamente ai costi/proventi imputati direttamente alla singola attività) e rettificato dell’eventuale fondo a copertura delle perdite. Il tasso di interesse effettivo è individuato calcolando il tasso che eguaglia il valore attuale dei flussi futuri dell’attività, per capitale ed interesse, all’ammontare erogato inclusivo dei costi/proventi ricondotti all’attività finanziaria medesima. Tale modalità di contabilizzazione, utilizzando una logica finanziaria, consente di distribuire l’effetto economico dei costi/proventi direttamente attribuibili ad un’attività finanziaria lungo la sua vita residua attesa.

I criteri di valutazione sono strettamente connessi all’inclusione degli strumenti in esame in uno dei tre stage (stadi di rischio creditizio) previsti dall’IFRS 9, l’ultimo dei quali (stage 3)

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comprende le attività finanziarie deteriorate e i restanti (stage 1 e 2) le attività finanziarie in bonis.

Con riferimento alla rappresentazione contabile dei suddetti effetti valutativi, le rettifiche di valore riferite a questa tipologia di attività sono rilevate nel Conto Economico:

- all’atto dell’iscrizione iniziale, per un ammontare pari alla perdita attesa a dodici mesi;

- all’atto della valutazione successiva dell’attività, ove il rischio creditizio non sia risultato significativamente incrementato rispetto all’iscrizione iniziale, in relazione alle variazioni dell’ammontare delle rettifiche di valore per perdite attese nei dodici mesi successivi; -

- all’atto della valutazione successiva dell’attività, ove il rischio creditizio sia risultato significativamente incrementato rispetto all’iscrizione iniziale, in relazione alla rilevazione di rettifiche di valore per perdite attese riferibili all’intera vita residua prevista contrattualmente per l’attività.

- All’atto della valutazione successiva dell’attività, ove – dopo che si è verificato un incremento significativo del rischio di credito rispetto all’iscrizione iniziale – la “significatività” di tale incremento sia poi venuta meno, in relazione all’adeguamento delle rettifiche di valore cumulate per tener conto del passaggio da una perdita attesa lungo l’intera vita residua dello strumento (“lifetime”) ad una a dodici mesi.

2. Passività finanziarie valutate al costo ammortizzato

Sono iscritte in tale voce i Debiti verso banche e i Debiti verso clientela.

La prima iscrizione di tali passività finanziarie avviene alla data di sottoscrizione del contratto, che normalmente coincide con il momento della ricezione delle somme raccolte o della emissione dei titoli di debito

Dopo la rilevazione iniziale, le passività finanziarie vengono valutate al costo ammortizzato col metodo del tasso di interesse effettivo. Fanno eccezione le passività a breve termine, per le quali il fattore temporale risulta trascurabile, che rimangono iscritte per il valore da liquidare.

Le passività finanziarie coperte da strumenti derivati, per un obiettivo di fair value hedge, sono valutate al valore corrente, secondo le modalità stabilite per l’hedge accounting: gli utili e le perdite derivanti dalle successive valutazioni al valore corrente, dovute a variazioni dei tassi d’interesse, sono rilevate a conto economico e sono compensate dalla porzione efficace della perdita o dell’utile derivante dalle successive valutazioni al valore corrente dello strumento coperto.

Portafoglio immobiliare

Il portafoglio immobiliare è costituito da aree (anche da edificare), immobili in costruzione e ristrutturazione, immobili ultimati, per i quali lo scopo è la vendita a terzi e non è il mantenimento nel portafoglio di proprietà al fine di percepirne ricavi da locazione. In virtù di quanto sopra, il portafoglio immobiliare è contabilizzato ai sensi dello IAS 2, in luogo dello IAS 40.

Tali attività sono inizialmente iscritte al costo che comprende, oltre al prezzo di acquisto, tutti gli eventuali oneri accessori direttamente imputabili all’acquisto. Le spese di manutenzione straordinaria che comportano un incremento dei benefici economici futuri vengono imputate ad incremento del valore dei cespiti, mentre gli altri costi di manutenzione ordinaria sono rilevati a Conto Economico.

Le aree edificabili sono valutate al minore tra il costo di acquisizione ed il corrispondente presunto valore netto di realizzo. Il costo è aumentato delle spese incrementative e degli oneri finanziari capitalizzabili.

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Gli immobili in costruzione sono valutati al minore tra il costo, aumentato delle spese incrementative del loro valore, ed il corrispettivo del presunto valore netto di realizzo.

Gli immobili destinati alla vendita sono valutati al minore tra il costo ed il valore di mercato. Il costo di acquisizione viene aumentato delle eventuali spese incrementative sostenute al momento dell’acquisto.

Le attività possedute mediante contratti di leasing finanziario ai sensi dell’IFRS 16, attraverso i quali sono sostanzialmente trasferiti sulla società tutti i rischi ed i benefici legati alla proprietà, sono riconosciute come attività della società al loro valore corrente o, se inferiore, al valore attuale dei pagamenti minimi dovuti per il leasing. La corrispondente passività verso il locatore è rappresentata in bilancio tra i debiti finanziari.

L’eventuale svalutazione al valore netto di realizzo viene effettuata sulla base di una valutazione eseguita sui singoli immobili da periti indipendenti.

Periti terzi indipendenti effettuano la valutazione una volta all’anno in corrispondenza della chiusura del bilancio al 31 dicembre, in assenza di variazioni sostanziali che possano emergere nel corso dell’anno.

Il Gruppo nella selezione degli esperti indipendenti, sia in ambito nazionale sia in ambito internazionale, ha definito una serie di regole che prevedono che possano essere nominati solo quegli operatori che rispondono a determinati requisiti di professionalità, onorabilità e indipendenza.

Leasing

Il principio contabile IFRS 16 Leasing disciplina il trattamento contabile dei contratti di leasing per i soggetti che adottano i principi contabili internazionali.

Un contratto è un leasing, o contiene un leasing, se trasferisce la titolarità del diritto di controllare l’utilizzo di uno specifico asset, per un periodo di tempo, stabilito all’origine, in cambio di un corrispettivo pattuito, definendone le condizioni d’uso dello stesso e anche se non esplicitato, il mantenimento della sua efficienza nel tempo.

Il locatario non ha il “right of use” se il locatore ha il diritto sostanziale di sostituirlo con un altro bene lungo la durata del contratto, facendo divenire lo stesso un contratto di servizio piuttosto che contratto di leasing.

Quindi per stabilire che il bene in oggetto sia in leasing si tengono conto di due elementi sostanziali: il controllo e l’identificabilità del bene.

Criteri di iscrizione e valutazione

Il diritto d’uso acquisito con il leasing è rilevato come somma del valore attuale dei canoni futuri da pagare per la durata contrattuale, dei pagamenti per leasing corrisposti alla data o prima della decorrenza del leasing, degli eventuali incentivi ricevuti, dei costi diretti iniziali e degli eventuali costi stimati per lo smantellamento o il ripristino dell’attività sottostante il leasing.

La passività finanziaria iscritta corrisponde al valore attuale dei pagamenti dovuti per il leasing. In merito al tasso di attualizzazione, sulla base dei requisiti IFRS 16, il Gruppo utilizza per ogni contratto di leasing il tasso di interesse implicito, laddove sia disponibile. Per quanto riguarda contratti di leasing dal punto di vista del locatario, in alcuni casi, ad esempio con riferimento ai contratti di affitto, il tasso di interesse implicito non può essere sempre determinato prontamente senza ricorrere a stime e assunzioni.

In questi casi, il tasso utilizzato è quello relativo al tasso di indebitamento incrementale di

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Risanamento.

Nel corso della durata del contratto di leasing, il locatario deve:

valutare il diritto d’uso al costo, al netto degli ammortamenti cumulati e delle rettifiche cumulate di valore determinate e contabilizzate in base alle previsioni dello IAS 36 “Riduzioni di valore delle attività”, rettificato per tenere conto delle eventuali rideterminazioni della passività del leasing;

incrementare la passività riveniente dall’operazione di leasing a seguito della maturazione di interessi passivi calcolati al tasso di interesse implicito del leasing, o, alternativamente, al tasso di finanziamento marginale e ridurla per i pagamenti delle quote capitale e interessi.

Criteri di cancellazione

Il bene oggetto di contratto di leasing è cancellato dallo stato patrimoniale al momento del termine della vita utile di tale bene (termine previsto contrattualmente) o in caso di estinzione anticipata del contratto di leasing.

Cassa, disponibilità liquide e attività finanziarie equivalenti

Nella voce cassa, disponibilità liquide e attività finanziarie equivalenti sono rilevati i mezzi finanziari liquidi e gli investimenti finanziari aventi scadenza residua, alla data di acquisto, inferiore a tre mesi e soggetti ad un irrilevante rischio di variazione del loro valore.

Benefici ai dipendenti

Piani successivi al rapporto di lavoro

Il trattamento di fine rapporto (TFR) delle società italiane è considerato un piano a benefici definiti successivo al rapporto di lavoro ed è contabilizzato secondo quando previsto per gli altri piani a benefici definiti.

L’obbligazione del Gruppo e il costo annuo rilevato a conto economico sono determinati da attuari indipendenti utilizzando il metodo della proiezione unitaria del credito (projected unit credit method). Il valore netto degli utili e delle perdite attuariali è iscritto a conto economico. I costi relativi all’incremento del valore attuale dell’obbligazione, derivanti dall’avvicinarsi del momento del pagamento dei benefici, sono inclusi tra gli oneri finanziari. La passività relativa ai benefici da riconoscere al termine del rapporto di lavoro iscritta nello stato patrimoniale rappresenta il valore attuale dell’obbligazione a benefici definiti, rettificato da utili e perdite attuariali e da costi relativi a prestazioni di lavoro pregresse non rilevati precedentemente.

Piani a contribuzione definita

Il Gruppo assolve la sua obbligazione mediante il pagamento di contributi a un’entità separata (un fondo) senza ulteriori obblighi e iscrive per competenza le quote di contribuzione al fondo, a fronte delle prestazioni di lavoro dei dipendenti.

Qualora alla data di chiusura del bilancio le quote contributive in oggetto siano già state versate, nessuna passività è iscritta in bilancio.

Fondi rischi ed oneri

I fondi per rischi e oneri comprendono gli accantonamenti derivanti da obbligazioni attuali (legali o implicite) quali risultanti di un evento passato, per l’adempimento delle quali è

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probabile che si renderà necessario un impiego di risorse, il cui ammontare può essere stimato in maniera attendibile.

Gli accantonamenti sono iscritti al valore rappresentativo della migliore stima dell’ammontare che l’impresa razionalmente pagherebbe per estinguere l’obbligazione ovvero per trasferirla a terzi alla data di chiusura del periodo.

Quando l’effetto finanziario del tempo è significativo e le date di pagamento delle obbligazioni sono attendibilmente stimabili, l’accantonamento è oggetto di attualizzazione; l’incremento del fondo connesso al trascorrere del tempo è imputato a conto economico alla voce “Proventi (oneri) finanziari”.

Ove significativo, viene fornita un’indicazione delle criticità e delle incertezze relativamente ad ogni classe di accantonamento.

Iscrizione dei ricavi, dei proventi e degli oneri a conto economico

I ricavi sono flussi lordi di benefici economici derivanti dallo svolgimento dell’attività ordinaria dell’impresa e sono rilevati nel momento in cui viene trasferito il controllo dei beni o servizi al cliente, ad un ammontare che rappresenta l’importo del corrispettivo a cui si ritiene di avere diritto

In particolare, la rilevazione dei ricavi avviene tramite l’applicazione di un modello che deve soddisfare i seguenti criteri:

- identificazione del contratto, definito come un accordo in cui le parti si sono impegnate ad adempiere alle rispettive obbligazioni;

- individuazione delle singole obbligazioni di fare (“performance obligations”) contenute nel contratto;

- determinazione del prezzo della transazione, ossia il corrispettivo atteso per il trasferimento al cliente dei beni o dei servizi;

- ripartizione del prezzo della transazione a ciascuna “performance obligation”, sulla base dei prezzi di vendita della singola obbligazione;

- riconoscimento dei ricavi nel momento in cui (o man mano che) l’obbligazione di fare risulta adempiuta trasferendo al cliente il bene o servizio promesso.

Il prezzo dell’operazione rappresenta l’importo del corrispettivo a cui l’entità ritiene di aver diritto in cambio del trasferimento al cliente dei beni e servizi promessi. Esso può includere importi fissi, variabili o entrambe le casistiche. I ricavi configurati da corrispettivi variabili vengono rilevati a Conto economico se attendibilmente stimabili e unicamente se è altamente probabile che tale corrispettivo non debba essere, in periodi successivi, in tutto o in una sua parte significativa, stornato dal Conto economico. In caso di forte prevalenza di fattori di incertezza legati alla natura del corrispettivo, il medesimo sarà rilevato solo al momento in cui tale incertezza verrà risolta.

I ricavi possono essere riconosciuti:

- in un momento preciso, quando l’entità adempie l’obbligazione di fare trasferendo al cliente il bene o servizio promesso, oppure

- nel corso del tempo, mano a mano che l’entità adempie l’obbligazione di fare trasferendo al cliente il bene o servizio promesso.

Il bene è trasferito quanto, o nel corso del periodo in cui, il cliente ne acquisisce il controllo. In particolare:

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- ricavi derivanti dalla vendita di beni sono rilevati quando sono soddisfatte le seguenti condizioni:

- i rischi ed i benefici connessi alla proprietà dei beni sono stati trasferiti all’acquirente;

- l’effettivo controllo sui beni venduti e il normale livello continuativo di attività associate con la proprietà sono cessati;

- il valore dei ricavi può essere attendibilmente determinato;

- è probabile che i benefici economici derivanti dalla vendita saranno fruiti dall’impresa;

- i costi sostenuti o da sostenere sono determinati in modo attendibile;

- i ricavi delle prestazioni di servizi sono rilevati quando i servizi sono resi. Gli stanziamenti di ricavi relativi a servizi parzialmente resi sono rilevati con riferimento allo stadio di completamento dell’operazione alla data di bilancio, quando l’ammontare dei ricavi può essere attendibilmente stimato;

- i proventi e gli oneri di natura finanziaria sono riconosciuti in base alla competenza temporale;

- i dividendi sono rilevati nel momento in cui sorge il diritto per gli azionisti a ricevere il pagamento, che normalmente corrisponde alla data dell’assemblea annuale dei soci che delibera sull’approvazione del bilancio.

I dividendi ricevuti da società collegate sono registrati a riduzione del valore della partecipazione.

I costi sono riconosciuti a conto economico quando relativi a beni e servizi venduti o consumati nell’esercizio o per ripartizione sistematica ovvero quando non si possa identificare l’utilità futura degli stessi.

I costi volti, allo studio di prodotti o processi alternativi o, comunque, sostenuti per attività di ricerca, nonché le spese di pubblicità, non soddisfano le condizioni per la loro rilevazione all’attivo patrimoniale e sono considerati costi correnti e imputati a conto economico nell’esercizio di sostenimento.

Imposte

Le imposte sul reddito correnti sono calcolate sulla base della stima del reddito imponibile; il debito previsto è rilevato alla voce “Debiti tributari”. I debiti e i crediti tributari per imposte correnti sono rilevati al valore che si prevede di pagare/recuperare alle/dalle autorità fiscali applicando le aliquote e la normativa fiscale vigenti o sostanzialmente approvate alla data di chiusura del periodo.

Gli accantonamenti per imposte che potrebbero generarsi dal trasferimento di utili non distribuiti delle società controllate sono effettuati solo dove vi sia la reale intenzione di trasferire tali utili. Le altre imposte non correlate al reddito, come le tasse sugli immobili e sul capitale, sono incluse tra gli oneri operativi.

Le imposte anticipate e differite sono rilevate secondo il metodo dello stanziamento globale della passività. Esse sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori delle attività e delle passività iscritte in bilancio e i corrispondenti valori riconosciuti ai fini fiscali ad eccezione dell’avviamento non deducibile fiscalmente e di quelle differenze derivanti da investimenti in società controllate per le quali non si prevede l’annullamento nel prevedibile futuro. Le imposte anticipate sulle perdite fiscali riportabili e sulle differenze temporanee deducibili sono riconosciute nella misura in cui è probabile che sia disponibile un reddito imponibile futuro a fronte del quale possano essere recuperate. Le attività e le passività fiscali correnti e differite sono compensate quando le imposte sul reddito sono applicate dalla medesima autorità fiscale,

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quando vi è un diritto legale di compensazione e quando i tempi di atteso riversamento sono omogenei. Le attività e le passività fiscali differite sono determinate con le aliquote fiscali che si prevede saranno applicabili, nei rispettivi ordinamenti dei paesi in cui il Gruppo opera, negli esercizi nei quali le differenze temporanee saranno realizzate o estinte. Le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono classificate tra le attività e le passività non correnti.

Quando i risultati delle operazioni sono rilevati direttamente a patrimonio netto, le imposte correnti, le attività per imposte anticipate e le passività per imposte differite sono anch’esse imputate al patrimonio netto.

L’entità deve compensare le attività e le passività fiscali differite se, e solo se:

- l’entità ha un diritto legalmente esercitabile di compensare le attività fiscali correnti con le passività fiscali correnti;

- le attività e le passività fiscali differite sono relative a imposte sul reddito applicate dalla medesima giurisdizione fiscale sullo stesso soggetto passivo di imposta

Le poste di attività anticipata e passività differita sono esposte mediante compensazione in quanto le società che le detengono aderiscono al consolidato fiscale di gruppo.

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E INFORMATIVA DI SETTORE

In ottemperanza a quanto richiesto dal principio IFRS 8 si redigono gli schemi economico – patrimoniali relativi ai settori operativi utilizzati dal management ai fini gestionali ovvero: settore reddito, settore sviluppo e settore trading.

La suddivisione sopra esposta corrisponde alle unità di business che il management dispone per monitorarne separatamente i risultati operativi.

A seguito della dismissione del portafoglio francese avvenuta nel corso del 2014 non sono più forniti gli schemi economico – patrimoniali per area geografica in quanto l’attività del Gruppo è svolta quasi esclusivamente in Italia.

F USO DI STIME

La redazione del bilancio consolidato e delle relative note in applicazione degli IFRS richiede da parte della direzione l’effettuazione di stime e di assunzioni che hanno effetto sui valori delle attività, in particolare quelle relative al patrimonio immobiliare, e delle passività di bilancio e sull’informativa relativa ad attività e passività potenziali alla data della relazione. I risultati che si consuntiveranno potrebbero differire da tali stime a causa dell’incertezza che caratterizza le ipotesi e le condizioni sulle quali le stime sono basate. Le stime sono utilizzate per rilevare gli accantonamenti per rischi su crediti, per svalutazioni di magazzino, ammortamenti, svalutazioni di attivo, benefici ai dipendenti, imposte, altri accantonamenti e fondi.

In particolare, il Gruppo Risanamento è impegnato nella realizzazione delle infrastrutture e delle attività di bonifica, contrattualmente previste dagli accordi siglati nell’ambito del Progetto Starfighter.

Tali attività presentano complessità nei processi autorizzativi e, con particolare riferimento alle bonifiche, i nuovi elementi conoscitivi che possono emergere in corso d’opera, nonché le varianti richieste dalle controparti e dagli enti autorizzativi potrebbero esporre Risanamento a responsabilità contrattuali con eventuali variazioni di costi di realizzazione.

Le eventuali passività potenziali cui è esposto il Gruppo Risanamento connesse a tali circostanze richiedono periodicamente un processo valutativo da parte dagli amministratori con il supporto degli esperti di cui gli stessi si avvalgono.

Infine, per la valutazione del patrimonio immobiliare la società si avvale di periti terzi indipendenti. Si ricorda inoltre che il Gruppo nella selezione degli esperti indipendenti, sia in ambito nazionale sia in ambito internazionale, ha definito una serie di regole che prevedono che possano essere nominati solo quegli operatori che rispondono a determinati requisiti di professionalità, onorabilità e indipendenza.

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G RISK MANAGEMENT

Nel periodo futuro la situazione patrimoniale ed economico-finanziaria del Gruppo potrebbe essere influenzata da una serie di fattori di rischio (di seguito individuati).

La Società ha identificato e valutato le incertezze legate al difficile contesto in cui opera, alla crisi che interessa i mercati finanziari e alle conseguenti difficoltà che incontrano gli operatori, soprattutto del settore immobiliare, e conseguentemente ha messo in atto una serie di misure volte ad arginare gli effetti che potrebbero derivarne.

Al fine di rilevare e valutare i propri rischi, il Gruppo Risanamento ha sviluppato un modello integrato di gestione dei rischi che si ispira ai principi internazionali dell’Enterprise Risk Management (ERM), in particolare al framework COSO (promosso da The Committee of Sponsoring Organizations of the Treadway Commission). Tale impostazione viene adottata al fine di identificare un approccio sistematico all’individuazione dei rischi prioritari dell’azienda, così da poter coglierne con tempestivo anticipo i potenziali effetti negativi e di organizzare conseguentemente e tempestivamente il sistema di mitigazione.

Prima di fornire una rappresentazione dei principali rischi legati all’attuale indirizzo strategico ed all’odierna operatività del Gruppo, viene data indicazione dei fattori di rischio legati all’attuale scenario economico globale ed alla connessa congiuntura del mercato immobiliare.

Rischi relativi all’attuale scenario economico globale

Nei primi mesi dell’anno l’attività economica globale ha mostrato segni di rallentamento, in particolare negli Stati Uniti, dove le imprese e i consumatori risentono dell’incertezza sulle prospettive economiche. Il 2 aprile l’amministrazione statunitense ha annunciato nuovi dazi su tutte le importazioni, con incrementi particolarmente elevati per i paesi con un avanzo commerciale nei confronti degli Stati Uniti, tra cui Cina, Unione europea, Giappone e le economie del Sud Est asiatico. Il 9 aprile la misura è stata parzialmente sospesa per tre mesi verso i principali partner commerciali, ad eccezione della Cina, verso cui sono stati ulteriormente inaspriti. La decisione del 2 aprile rappresenta un netto cambio di rotta rispetto alle politiche commerciali adottate finora e introduce comunque significativi rischi sulle prospettive dell’interscambio globale. I prezzi del petrolio e del gas, dopo un picco a febbraio, sono scesi riflettendo prospettive di un indebolimento della domanda mondiale. Le previsioni di crescita globale, che erano divenute meno favorevoli già prima del 2 aprile, risentiranno ulteriormente delle tensioni commerciali, in un clima di forte incertezza sul futuro delle relazioni internazionali. Per i dettagli sulla situazione economica si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo” della Relazione sulla Gestione.

Le proiezioni pubblicate lo scorso 4 aprile dalla BCE prefigurano che in Italia il prodotto aumenterà dello 0,6 per cento nell'anno in corso, dello 0,8 nel prossimo e dello 0,7 nel 2027. Lo scenario include una prima e necessariamente parziale valutazione degli effetti dei dazi annunciati il 2 aprile dagli Stati Uniti, ma non tiene conto degli impatti di eventuali misure ritorsive, delle possibili conseguenze sui mercati internazionali, della temporanea e parziale sospensione annunciata il 9 aprile. Il PIL sarà frenato dalla domanda estera per effetto dei dazi; sarà invece sostenuto dall'espansione dei consumi, favorita dal buon andamento dei redditi reali. Gli investimenti beneficeranno delle misure del PNRR, ma saranno penalizzati dall'incertezza connessa con le tensioni commerciali, oltre che dagli effetti del venir meno degli incentivi all'edilizia residenziale. Si valuta che l'inflazione al consumo si manterrà su valori intorno all'1,5

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per cento sia nel 2025 sia nel 2026, per salire al 2,0 nel 2027.

Su queste prospettive grava la possibilità di ricadute più accentuate dell'inasprimento delle politiche commerciali. La crescita potrebbe risentire in modo particolarmente pronunciato di eventuali misure ritorsive, di ulteriori aumenti dell'incertezza, nonché di tensioni prolungate sui mercati finanziari, da cui potrebbero derivare un forte rallentamento della domanda estera e un deterioramento della fiducia di famiglie e imprese.

Pertanto, anche alla luce delle condizioni volatili che hanno caratterizzato i mercati negli anni recenti è importante che una prudente lettura del contesto di mercato in cui la Società opera, tenga in considerazione la possibilità di un eventuale peggioramento nella situazione dei mercati (o dei settori di mercato) in cui opera il Gruppo Risanamento.

Rischi derivanti dalla sfavorevole congiuntura del mercato immobiliare

La situazione generale precedentemente illustrata si riflette inevitabilmente sul settore immobiliare le cui aspettative sono condizionate dalla crescita dell’economia, dalle condizioni di accesso al credito, nonché dall’elevato tasso di disoccupazione.

La situazione congiunturale del settore immobiliare appare quindi particolarmente articolata e complessa così come lo è il quadro macroeconomico di riferimento.

L’evoluzione del mercato immobiliare attesa nei prossimi mesi è, infatti, collegata al quadro evolutivo del complesso scenario economico. Per l’analisi della situazione economica e del mercato immobiliare si rinvia a quanto già indicato nel paragrafo 3.2 “Contesto operativo” della Relazione sulla Gestione.

Il contesto economico generale e la connessa situazione del mercato immobiliare influenzano il valore degli immobili.

Gli immobili di investimento, gli immobili posseduti per la vendita e, ove applicabile, gli immobili in fase di sviluppo sono valutati al minore tra il valore di mercato e quello di carico e le relative variazioni sono contabilizzate, se negative, a Conto Economico. Le oscillazioni del mercato immobiliare, pertanto, possono influenzare anche significativamente i risultati economici del Gruppo.

Il mercato immobiliare è soggetto ad un andamento ciclico dei valori degli affitti e dei prezzi degli immobili; la durata dei cicli è variabile, ma comunque di norma sempre pluriennale. I diversi mercati nazionali sono caratterizzati da andamenti ciclici differenti e spesso non in sincronia tra loro, in funzione delle specifiche situazioni economiche e del settore. All’interno dei singoli mercati nazionali, inoltre, l’andamento dei prezzi segue in maniera differenziata e con diversa intensità le fasi del ciclo, a seconda della localizzazione degli immobili e delle loro caratteristiche.

I fattori macroeconomici che maggiormente influenzano i valori immobiliari e quindi determinano l’andamento dei cicli sono i seguenti:

• andamento dei tassi di interesse;

• liquidità presente sul mercato e presenza di investimenti alternativi remunerativi;

• crescita economica.

Bassi tassi di interesse, elevata liquidità presente sul mercato e mancanza di investimenti alternativi remunerativi si accompagnano, di norma, ad una crescita dei valori immobiliari.

La crescita economica influisce positivamente sulla domanda di spazi in locazione e sul livello degli affitti e, conseguentemente, esercita un effetto positivo sul prezzo degli immobili.

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